新香港人刺激樓市反彈 豪宅新盤一馬當先｜地產專題
不少人可能會認為成交顯著的是中小型單位，的確，通關消息帶動本港住宅物業，由2022年12月起反彈，價量齊升，中小型單位交投率先搶升。
然而，隨樓市升勢增強；加上股債匯回軟，資金開始搶購大碼物業，豪宅新盤發力追落後，成交升幅更「一馬當先」。
新香港人買家為主
事實上，通關效應令本地及內地購買力同步釋放，刺激一手市場大額成交湧現。
單計2023年首季，全港新盤錄得最少185宗樓價3,000萬元以上的大碼成交，涉資近130億元，較2022年第四季的60餘宗及50億元，分別急升約2倍及1.6倍。
當中，由中資華潤置地（海外）及保利置業（00119）合作的九龍啟德新盤澐璟，2023年首季累售64伙，套現逾33億元。其中52宗屬樓價3,000萬元以上成交，是今年首季大額成交最旺新盤。據悉，該盤內地買家比例高達約七成。
新香港人對香港的前景更有信心，入市決定快而準，趁低吸納。由2022年第四季起，已湧現非本土港人入市的跡象。
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，2022年第四季內地買家佔整體一、二手成交的佔比高達11%，比率創11年季度新高。由於2022年第四季尚未通關，因此，估計這批買家以留港的新香港人為主。
逾憶元盤交投加快
美聯集團主席黃建業表示，相信上半年逾5,000萬豪宅新盤交投，已可超越2022年全年。
值得留意的是，逾億元豪宅新盤的交投亦明顯加快，年初至3月底止，市場共錄得約28宗成交，按季急升近3.7倍。
黃建業續指，香港多項重要經濟數據已經全面反彈，息口上升幅度及速度有減慢跡象，已掃平樓市續升的最後障礙。
近月美國的銀行危機，更有可能令「股債匯」等投資板塊持續波動，誘使資金轉移至樓市。
他預計樓價全年升約10%，尤其看好最受新香港人青睞的豪宅新盤，認為可「跑贏大市」，估計全年逾5,000萬元新盤成交全年可達350宗，按年激升約兩倍，並創出五年新高。
當中，全年逾億元新盤的交投料達逾百宗，甚至有力挑戰2021年的110宗水平。
另一方面，萊坊發表2023年《財富報告》指，2022年香港豪宅樓價按年僅跌1.6%，在報告覆蓋的100個地點中排名第89位。
而香港豪宅樓價，已連續第16年為全球第二貴，100萬美元（約785萬港元）可購買21平方米（約226平方呎）的豪宅。
萊坊高級董事及住宅物業代理部主管李敏賢指，儘管過去三年受疫情影響，香港的豪宅樓價依然保持堅挺；加上利率增幅有放緩跡象，以及內地全面通關，市場氣氛和買家信心已有改善。
香港的豪宅供應有限，需求強勁，故預計豪宅銷售將會回升。
會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀亦認為，隨著中港恢復全面通關，展望2023年豪宅成交量按年可錄得1倍或以上的增長，亦相信系內山頂種植道1號有條件可以理想價售出。
種植道1號由九龍倉集團（00004）持有、會德豐地產負責銷售的山頂超級豪宅項目，提供20幢洋房，每座洋房實用面積介乎約4,600至7,500平方呎，大部分洋房可享南區景色，並設有私人升降機及車庫，私隱度極高。
山頂超級豪宅年內推售
發展商稱，種植道1號將分為三個階段發展，首階段推售五幢洋房，每座洋房實用面積介乎約5,000至6,000平方呎，會連裝修出售，若工程進展順利，最快2023年第三季推出。
此外，嘉里建設（00683）旗下已屆現樓的九龍塘半山低密度住宅項目緹山，繼2月售出兩伙分層大宅後，3月成功透過招標方式，售出項目最後一伙大宅。
該單位為2座1樓B室，實用面積1,683平方呎，屬三房三套房間隔，連同一個停車位，以6,788萬元成交，呎價約40,333元。（見圖表）
嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗稱，緹山的45伙物業，包括5座別墅、14座洋房及26間分層大宅，現時項目所有單位全數沽清，總成交金額逾68億元。
就連新界豪宅，一樣大有市場，出現逾億成交。英皇國際（00163）屯門臨海洋房項目畔海錄得2023年首宗成交，以招標形式售出2號洋房，實用面積4,213平方呎，屬四房四套房間隔，連457平方呎花園、884平方呎天台及兩個私家尊屬車位，成交價1.2639億元，呎價30,000元。
香港豪宅有新定義
傳統豪宅的概念，必定位於在較偏遠、人流相對少、環境清幽的地方。
要數香港傳統豪宅地段，除了山頂外，另一地區就是深水灣。隨便一數，都可以數出不少超級富豪聚居於深水灣。最為人熟悉的，必定是香港首富李嘉誠，他的「風水屋」大宅位於深水灣道79號。
另一個港島超級豪宅區域，就是東半山，近日錄矚目成交個案，新鴻基地產（00016）旗下CENTRAL PEAK第2期，日前以招標形式售出Altus Link洋房6號，成交價逾4.096億元，成交呎價10.2萬元。
洋房實用面積4,016平方呎、連918平方呎花園、824平方呎天台及240平方呎前庭，是次成交價逾4.096億元，創項目售價新高紀錄。
西九成豪宅區新貴
不過，近年新晉豪宅已打破這個傳統概念，不但坐落在車水馬龍的鬧市中，而且交通方便，有大商場，生活配套齊備。
最經典就是九龍站上蓋，不僅有大型商場圓方，還有全港最高的商業大廈環球貿易廣場，附近就是高鐵站，往來內地相當方便。這裏的豪宅屋苑都赫赫有名，包括天壐、君臨天下、凱旋門、擎天半島等。
的確，對內地高收入人士來說，較喜愛便利的購物配套，熱鬧的人氣食肆，以及與內地相連的便捷交通。
這些喜好，都推動並鞏固著以九龍站、柯士甸站為核心的西九龍地區，成為香港豪宅國度的新貴。
新地九龍站天璽，3月中以招標形式售出一伙，為20座第1區天鑽璽88樓A室，實用面積1,574平方呎，連一個車位，成交價逾1.41956億元，呎價約90,188元，創項目呎價新高。
至於近年其中一個重點新晉豪宅區，一定非黃竹坑站上蓋項目港島南岸莫屬。
隨政府推動「躍動港島南」發展；加上近年港島區罕有的大型鐵路上蓋住宅項目供應，港島南岸成為市場焦點發展區域。
因此不少買家及準買家看好區內發展優勢及物業升值潛力，故不乏買家在區內入市作為自用及長線投資，並吸引不少城中富豪及名人垂青。
發展局亦於近日交代「躍動港島南」最新進展，當中「黃竹坑綠色連線」的工程已展開，連接港鐵黃竹坑站和香港仔郊野公園的一系列休憩處和行人改善設施，預計2024年第二季竣工後，市民前往郊遊將更方便。
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