壓力測試點計?儲到首期但按揭唔批!人工最少要31,000元起跳先買到400萬元樓

壓力測試點計?儲到首期但按揭唔批!人工最少要31,000元起跳先買到400萬元樓

壓力測試 點計算?係咪儲到幾十萬首期,就可以上到車?絕對唔係!因為依家香港按揭規定仍然好嚴,除咗要睇銀行肯借幾多成按揭畀你之外,仲要睇下你入息過唔過到壓力測試。不過,特首林鄭月娥在剛發表的施政報告中指有意放寬九成按揭要求,咁計法又有些不同,可參考 800萬樓借九成按揭 買樓最低入息要$57,838!每月供多50%!一文。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料室、unsplash、中新社

過壓力測試 要先批到按揭

曾經有月入30,000元的打工仔,買一層400萬元的樓都過唔到壓力測試,結果要撻訂,損失唔少。咁月入幾多先可以上到車呢?今次就同大家計一計數。

正常按揭供款利率計算

如以供款利率按息為2.375厘計算,分30年供款。第一次置業自住而且有固定收入,年紀唔係太大在40歲以下,所買單位又唔算太舊,最好在40年以下,最高可以按到90%。但要留意,計完的每月供款,必須低於入息的45%。

舉個例,一層400萬元樓,首期40萬元,貸款額為360萬元,每月供款為13,992元,入息最少便要31,093元。以為人工有31,093元以上就無問題?咪住!最難一步係通過壓力測試。

買樓唔止睇銀行肯借幾多成按揭畀你,仲要睇下你入息過唔過到壓力測試
買樓唔止睇銀行肯借幾多成按揭畀你,仲要睇下你入息過唔過到壓力測試。圖片:unsplash

 

入息最少要31,000元起跳先過到壓力測試

假設利率上升3厘,供款利率變為5.375厘,每月供款會增至20,159元,而供款要佔每月入息比率會增加至55%以下。即是說,你每月入息最少要36,653元先過到關!所以話,目前上車盤大部份都是4字頭,但一個月入30,000元的打工仔,根本冇可能上車。

仲有一點,借六成以上按揭(非自用為五成),係需要畀按揭保險,上述例子就要俾逾15萬元。如果冇咁多錢就要加借,咁每月供款額又會大咗,在壓力測試下,最低入息要求會變左38,247元啦。

400萬元 正常按揭 壓力測試
供款利率 2.375% 5.375%
360期月供(30年) 13,992(不借按揭保險)

14,600(加借按揭保險)

20,159(不借按揭保險)

21,036(加借按揭保險)

9成按揭條件(供款佔每月入入息) 45% 55%
入息最低要求(元) 31,093(不借按揭保險)

32,444(加借按揭保險)

36,653(不借按揭保險)

38,247(加借按揭保險)

壓力測試 按揭 樓市 樓價 上車 買樓 入息 壓測 九成按揭 400萬樓
一個月入30,000元的打工仔,根本冇可能上車。圖片:中新社

用呢套方式去推算其他樓價的最低入息要求,同樣借九成按揭,分30年還,會得出以下結果:

樓價(萬元) 通過壓力測試入息要求(元)

(不借按揭保險)

通過壓力測試入息要求(元)

(加借按揭保險)

200 15,546 15,887
250 19,433 19,858
300 23,319 23,830
350 27,206 27,801
400 31,093 31,773
450 34,979 35,745
500 38,865 39,716
550 42,752 43,688
600 46,638 47,660
650 50,525 51,631
700 54,411 55,603
750 58,298 59,575
800 62,184 63,546

(數值為四捨五入)

延伸閱讀:【上車買樓預算】首期以外還有印花稅、雜費 一圖睇明不同樓價開支及月供

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即使係200樓,9成按揭,借30年,買家月入都要有18,325元。圖片:新傳媒資料室

450萬元以上 最多借80%

要留意,九成按揭兼借按揭保險計劃,只適用於400萬或以下物業,如在400萬至450萬元的物業,可借八成至九成之間。惟450萬至600萬元的物業,則最多只可以借八成,即是首期又要儲多啲。不過講明上車,都唔好諗到咁高樓價啦。不過,特首林鄭月娥在剛發表的施政報告中指,為協助首次置業人士,計劃放寬按揭保險計劃的樓價上限,詳情可看 【施政報告2019】首次置業800萬樓可借9成按揭

仲要提提各位,買樓前除預備首期,還要預留其他開支,包括印花稅、律師費合約、屋契或按揭契、代理佣金等等。350萬元的樓,呢啲洗費加加埋埋都起碼要預留10萬元。呢筆錢都仲未計裝修費,所以話,係香港上車真係一啲都唔易。

編按:以上資料僅按參考,一切以承造按揭的金融機構提供的最新數據為準。