港人北上避買爛尾樓，有無得捉路？附鄭州市爛尾案例｜Dooby Sir
引致多個城市冒出不少樓盤停工疑似「爛尾」等大量負面新聞，買了長期停工項目的買家開始「坐唔住」，樓又收唔到，銀行又追供款，個別還要交屋租，結果引發一場房地產前所未有的「停貸潮」惡性循環事件，以及「強製停貸」出現。當中，以江西景德鎮恒大買家打響斷供第一槍，全國各地受影響買家紛紛跟上。
作為買家，當然唔想被捲入「停貸潮」，那麼你首先要避免買入「爛尾樓」，咁有冇得捉路呢？如果發現唔對路，有冇斬纜機會？不幸買到爛尾，如何處理後續？
何謂「爛尾樓」？
以下幾種情況，都可稱之為樓盤爛尾。
第一：發展商資金斷裂破產、項目長時間停工。
第二：涉及違規興建、綜合驗收不合格、發展商無繳交稅項（導致辦唔到不動產權證書）。
避免買入「爛尾樓」，有無得捉路？
坊間曾有專家、地產公司、地產代理宣稱，有「五證、監管賬戶」可防止買到爛尾樓，事實是否如此？
「五證」的制定確保發展商擁有合法項目的開發及銷售資質，市民了解五證的內容確實對購買有好大幫助，從五證中可以了解到土地使用權屬（住宅、商業等等）、土地使用年期、屋苑整體規劃、項目施工進度及竣工交付的日期、是否符合安全興建準則、是否符合預售許可等等。
重點講下「預售許可證」，獲得此證發展商需要投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，及建築物主體興建要達到當地政府要求進度。
（注意，「預售許可證」內容入面所允許對外發售的樓盤是有指定的樓棟，購買前仔細向發展商查詢。）
「監管賬戶」規定由「銀行、政府、第三方」的監管及指導，「監管賬戶」內的資金發展商只可專款專用，用於本項目建設，不得隨意支取挪用，而進入監管賬戶的資金 (包括定金、首期、尾數、按揭貸款)。
可以睇出，「五證」齊全確保了樓盤前期合法興建及出售，而「監管賬戶」保障了後期項目有足夠資金興建，政策保障性可謂做足，那麼爛尾樓事件為何仍頻發生？
其中，引述一個個案，來源於南方都市日報及財聯社消息指，鄭州市一爛尾項目康橋玖璽園預售資金違規挪用一事可謂撲朔迷離，鄭州銀行表示沒有違規，監管賬戶里資金是獲房管局相關部門批準撥款，而房管局則表示，銀行說法與事實不符，將追究銀行責任。
此事件涉嫌銀行在項目未封頂情況下，將個人貸款發放給發展商，可見「預售監管資金」挪用或監督方面仍存在問題。事實上，據知亦有部份未封頂而長時間停工項目，銀行疑似提前發放貸款，監管資金被挪用，部份發展商取得資金後疑似沒有履行用於該項目興建，引致項目停工。
其實，在2003年央行就曾出文件，制定了「銀行只能對封頂項目發放個人貸款」。但現實中存在漏洞，有關方面實應出台相應可行性細則杜絕此漏洞。
還有，綜合驗收是項目最後一個環節，如項目興建完成綜合驗收唔合格，亦有可能導致辦唔到不動產權證書。
睇到這里，相信讀者都明白要防止買入爛尾樓防不勝防，因為好多情況由不得買家控制，作為買家是很被動。在現時環境下，筆者建議能買現樓就買現樓，畢竟現樓睇得見摸得到，並可考慮選擇無踩「三條紅線」的民企或國企發展商、本土有實力亦曾開發多個項目的房企，以上較為穩陣。
如果發現唔對路，有無斬纜機會？
如果發現唔對路，建議先蒐集發展商違規證據，蒐證後可嘗試與發展商私下溝通處理，希望能夠在這個階段得出雙方接受的完滿解決方案。反之，將蒐集的證據向當地有關部門或當地“領導留言”反映，筆者亦了解到，一般如果早期發現，早期處理，有部份都得以解決。
樓盤不幸爛尾後，後續如何處理？
首先，了解清楚樓盤是否真的爛尾。如果只是長時間處於停工狀態，有可能資金出現問題，給發展商一點時間籌集資金，完成後續工程。如果發展商長時間都未籌集到資金，當地政府會根據不同的情況而採用不同的方法進行干涉處理，或會有機會給予再給發展商在限期籌集資金，或引入合夥人。
在這裡提醒買家，如樓盤不幸爛尾，首先，不要將物業退給發展商，因退房後，買家和發展商之間由買賣關係變為債權債務關係，影響法院之後的拍賣破產償還債務優先處理次序，買賣關係先於債權債務關係。
此外，亦有大部份買家會採用向發展商提出民事起訴，筆者建議起訴前可以先查開發項目公司名下在當地還有沒有資金及資產，假如兩頭空，就算買家勝訴，又如何，最後，一筆律師費由買家“找數”，也可以說，如開發項目公司名下沒有資金及資產，唯有等政府出面解決。
強化企業社會責任、加重罰則
筆者認為，為維護房地產市場健康穩定發展秩序，相關政府部門加強行業規則的執行監督，確保監管賬戶資金百份百留入項目建設當中，強化監管賬戶資金透明度，讓買家能夠了解到項目進度及監管資金撥款去向。
強化房企的社會責任與仁德，房企獲得國家發展的紅利，同時要承擔起社會責任，發展商在遇到問題應積極面對解決，倘若「爛尾及停貸」事件不及時處理讓其持續發酵，直接影響民生及社會秩序及有關上下游產業的發展，如企業不談誠信，不談社會責任只顧自身利益，每次遇到重大問題只求國家層面協調，只會影響國家發展佈局。
對於嚴重危害國家及社會發展秩序的任何一方，可考慮加重罰則，避免不良企業鑽法律空子走灰色地帶。
欲想了解更多香港及內地物業購買資訊或政策解讀，請繼續留意筆者的專欄；如在購買內地物業上有問題歡迎各位讀者留言或E-MAIL到筆者電郵地址：[email protected]
