小家庭擁兩物業 重整資產提升住屋質素｜余淑穎
問題是，我們想搬較大的單位（心儀九龍中或港島東，搬的原因，是想鄰近工作或小兒將來升小一）， 閣下有何建議呢？若能蒙指導，不勝感激！
余淑穎：基於讀者提供現時已擁有的資產和收入作分析，以下的理財方案是希望能保持長遠的退休租金收入，儘量減少不必要的印花稅開支，以及提升現時的住屋質素作平衡。
保留細單位收租
理財目標一：簡化現有物業的業權。可見現時讀者和太太持有的細單位，不論在地點或租金回報上，仍是相當有優勢的。
故此，筆者建議可繼續保留此單位作長遠收租之用。為了集中預留Simon的收入能力作將來換樓申請按揭時的財務預算，讀者先將細單位的業權，完全轉至太太全權名下擁有，在整個轉讓業權的過程中，需要留意以下四大重點。
（一）涉及轉讓一半業權時產生的印花稅開支， 所產生的印花稅，約是按申請轉讓時該物業的市價作基本計算；（二）在轉讓業權時需要付出的律師及雜費開支；（三）而太太亦需要重新讓銀行批核和通過壓力測試；（四）整個程序需要預留相關二至三個月，作完成整個轉換業權手續。
理財目標二：放售現有大單位作籌備換樓首期。閣下現手持的大單位尚欠按揭貸款約230萬元，而自住物業單位的參考市價約為920萬元 ，閣下提及心儀的換樓地區九龍中或港島東，若選擇大於現時600平方呎的單位、再配合樓齡及不同地區，現時呎價有相當大的價格差距。
為避免在換樓過程中涉及從價印花稅（DSD）的開支，必須謹慎在完全完成整個自住物業放售後，才簽定任何新購置物業的臨時買賣合約。
最後，須提醒Simon以下理財重點：
（一）預留家庭生活儲備：在置業時，必須謹慎衡量總置業首期總開支，以及預留約六個月的家庭總支出金額作儲備。
（二）兒子教育基金及個人薪俸稅儲備：建議在整體的家庭開支中，需要調節部分約10%至15%，作為日後子女教育成長和個人薪俸稅儲備之用。
（三）始終樓宇按揭供款，是長遠性的開支負擔，在預算新購置物業的按揭及相關開支時，必須仔細考慮清楚，此決定對整個家庭的收入開支和環境變化有重大的改變。故此必須慎重考慮個人及家庭的需要和負擔能力再決定。
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