新盤低市價15%大平賣 真係咁大隻蛤乸?

樓巿買賣氣氛轉趨淡靜。土地註冊處資料顯示，7月樓宇買賣合約共5,461宗，按月下跌30.9%；期內買賣合約總值458億元，按月跌38.1%。 美聯物業最新資料顯示，8月1日至週二（15日）樓宇買賣合約3,114宗，預料全月交投保持低水平。

全•城滙入場費540萬 樓巿買賣兩閒，多個大型新盤均出現滯銷的情況，令心急推盤的發展商成為熱鍋上的螞蟻。本週三老牌發展商華懋終於帶頭減價。 旗下荃灣西站項目全•城滙，較早前預告以「全城哄動價」開賣，本週正式公布首批單位價單，涉及191伙，以價單訂價計平均呎價18,065元，扣除最高折扣率後，平均呎價14,449元。 呎價不單止較兩個月前、長實地產推出的同區的海之戀•愛炫美首批折實平均呎價16,887元，低水14%，

若與愛炫美最新一批80伙（折實平均呎價17,783元），更加低水19%。與此同時全•城滙亦是今年初自荃灣柏傲灣開售以來，區內最平新盤。 全•城滙價單中，最平的兩房單位位於8座5樓B室，實用面積427平方呎，訂價675.5萬元，折實價540.4萬元，呎價僅12,656元。

至於入場版三房位於1座5樓A室，實用面積763平方呎，定價1,228.5萬元，折實價982.8萬元，實用呎價12,881元。 華懋集團銷售部總監吳崇武形容，項目開價較同區新盤有15%折讓，而相對於二手物業僅「貴少少」，最快下週五開售。 至於區內新盤訂價較全•城滙為高，吳崇武相信各個項目各有「捧場客」，不擔心與同區新盤客源重疊，對全•城滙銷情有信心。

分析荃灣區今年多個新盤推出，新世界發展的柏傲灣及長實地產的海之戀兩期，合共已售出約2,600個伙位，涉及資金逾276億元。 其中柏傲灣已沽超過950伙，佔全盤97%，套現超過94億元，區內用家被消耗得七七八八，發展商唯有以低巿價刺激購買力。

城大建築科技學部高級講師潘永祥表示，作為發展商當然希望在樓市高位時出貨，令資金回籠，但巿場上潛在新供應高達98,000伙，而且批出積壓的預售樓花愈來愈多，在供應量上亦令發展商「開始有啲驚」。 與其慢慢賣，倒不如速戰速決，趁有利潤時賣平少少，加速散貨。

差餉物業估價署數字，細單位樓價逆巿升轉跌，反映細單位購買力不繼。截至6月份的售價指數臨時數字，各區實用面積431平方呎以下細單位的平均呎價，罕有按月全數下跌，其中以港島區跌幅最大。

港島區細單位6月平均呎價報約14,561元，按月跌約2.3%，為各區跌幅最明顯；新界區細單位平均呎價報約11,273元，按月跌約1%；九龍區細價樓跌幅較輕微，最新報11,939元，按月跌0.02%。

將軍澳千伙大盤批預售

事實上，樓花供應有增無減，綜合地政總署最新資料顯示，7月新申請預售樓花同意書涉及1,692個單位，按月急升約41.6%；期內獲批預售樓花單位亦達1,387伙，按月更急升約283.1%，齊創三個月新高。

期內有兩大項目申請預售，分別為將軍澳日出康城第V期（1,600伙）及何文田美善同道78-80號（92伙），合共提供1,692個單位。 至於獲批預售樓花項目則有四個，分別為日出康城第IVA期（1,040伙）、葵涌豐寓（136伙）、深水埗福榮街538號（136伙）及愛德街1號（75伙），合共1,387個單位。

分析認為，兩大將軍澳項目先後獲批及申請預售，預期下半年樓市供應焦點，將由荃灣區轉移至將軍澳。 由於6月申請預售的樓花數目較獲批為多，帶動累積待批樓花單位進一步上升。截至7月底，錄9,303伙（見左下圖），按月增約3.1%，連升兩個月並創四個月新高。

新居屋樓王現身

樓價輾轉向上，新居屋訂價趨升。本週三房委會公布「新居屋計劃2017價單，除三個全新屋苑外，今期另有63個撻訂重售單位推售；焦點所在是彩虹居屋樓王，訂價高達384萬元。 彩虹新居屋彩興苑，樓王單位位於B座29樓11室，實用面積452平方呎，單位可遠眺九龍灣開揚景，售價為約384萬元；而論呎價最高屬同屋苑B座29樓13室，實用面積439平方呎，呎價高達8,529元，售價約374萬元。

至於入場單位則為梅窩銀蔚苑一低層單位，只售約139萬元。 今期居屋提供63個撻訂重售單位，分布荃灣尚翠苑（27伙）、青衣青俊苑（10伙）、沙田美柏苑（11伙）和美盈苑（8伙），以及元朗宏富苑（7伙），新價單訂價介乎245.72萬至344.43萬元。