新盤銷售充斥回佣風氣

讀者翁先生

是的，現在代理都忙著推新樓盤。尤其是幾間大行的代理，每天被發展商摔數，即使有多位代理說會帶客去睇閣下的物業，效果也不顯著。相熟代理說，現在即使有客想睇二手盤，還是會盡量「射去」新盤。「射盤」就是說睇樓的時候，借你的二手樓來比較，說新樓有多好。

有位學員到屯門睇樓，曾有這樣的經歷。首先，他在網上找到一間便宜到難以置信的屯門市廣場，睇樓當日學員到了屯門，代理跟他說慢了一步，因為業主封盤了，然後極力遊說他購買屯門的新盤。學員的目標是投資，收租賺現金流，屯門近期的新盤不是在兆康就是掃管笏，完全是兩碼子的事；加上現在沒有額外印花稅（SSD），如果二手盤價錢合適，隨時可以短線投機走一轉，何必要捱樓花期呢？然而，代理帶他睇的二手盤，不是位處超低層，就是超殘的劣質盤。而且不斷遊他說二手盤都舊了，又多凶宅，難租難賣，不如買新樓。

為甚麼代理都喜歡做新樓盤？首先，是新盤的佣金高。是的，這是不公平的競爭。一手市場，無論怎麼大熱門新盤，最少都會有2.5%至3%佣金；非主流新盤，甚至高達8%至10%，甚至更高。因為代理是代表賣方的，多收佣金也沒問題。在二手市場，代理的角色是代表買賣雙方，因為要公平公開，雙方各收取1%佣金，閣下想多給一點佣金，代理也未必懂得怎麼處理。

其次，新盤不用議價、不用鑽研。二手經常遇到好淡爭持局面，買家想平買；賣家想貴賣，經常因為價錢談不攏而告吹。一手則簡單多了，價錢都定好了，買就買。再者，每個二手樓盤都有獨特之處，要熟悉一個小區要花不少時間；相反，一手就已有齊銷售文件，會場也有高級經理協助挾單。

2大致命傷

然而新樓也有致命傷，便是回佣。因為大家都是入票碰運氣，於是有很多新樓買家，覺得找那個代理買都是一樣，最重要是誰的回佣高，即是將他們收到的佣金，回贈給客人。於是業界就出現惡性競爭，曾經有街邊的代理拉著筆者說，可以回爆八成至九成佣金。

試想想，如果佣金是3%，回佣八成，代理豈不是僅得0.6%？很多代理埋怨，實際佣金比做二手盤還要差很多。此外，另一個致命傷，是買賣成交後，代理才可收取佣金。絕大部分新樓有樓花期，短則半年至一年；長則兩、三年，現在利息高，很多買家都會選擇建期，很可能代理要兩年後才收到佣金，分分鐘代理已離開了公司，甚至已轉行或移民了，回佣慢成為致命傷。

免責聲明：

本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。