月入$60,000情侶趕結婚生仔 點樣籌錢買樓

本人今年36歲，女友32歲，現正在一小村屋同居，打算明年結婚，手上有少許資金，但不知是應先買樓，還是先作其他投資，等樓價回落少少再買。

本人月薪25,000元；女友月薪35,000元，擁有流動現金約50萬元，股票120萬元，每月最少儲蓄合共25,000元。 另小弟有一層與已退休母親聯名的屯門舊洋樓，樓齡35年，買入價215萬元，借65%按揭，全期供25年，月供約5,100元，現供了四年，應該還欠127萬元。

本人與女友借貸力合計為777萬元〔（35,000元+ 25,000元）/10,000×50%×2.59*﹞，減去127萬元欠款後，為650萬元。 因我們想買來自住，有計劃盡快生小朋友，故不想很短期內又要換樓，希望有450至550呎，屬意地區是元朗、屯門、東涌或荃灣區。

另一個想法是先買樓收租，待有小朋友才另租地方，以租養租，但實際應該怎樣操作？哪區收租樓比較抵買? 最後想法是甚麼也不買，學諗sir教路買債基造槓桿，年收10至12厘，等樓價調整再入市。

另小弟跟女友的股票120萬元，其實只有#騰訊控股（00700）s賺20幾萬元，其餘包括#港交所（00388）s都是蝕錢，是否應該先將全部股票賣晒換現金？ 小弟太多問題，希望諗sir不吝賜教。

讀者Ben Leung

文：諗Sir

將閒錢全用作買股票，是一些香港人的做法，但絕不建議。 以筆者在課堂上解構的一隻美國交易所買賣票據（ETN）為例，一年派息18厘，52週波幅為14.82至18.83美元，即27%。相比#中國銀行（03988）s一年派息4.39厘，52週波幅達37%（2.98至4.08元）。即是說，可承受30%一年波幅， 其實已可以每年收18厘息。 在香港買股票，是付「貴價」而買「次貨」。

故筆者看法是，香港股票一係唔買，買就要快同狠，用高波幅博高回報，而坐貨時間少。

讀者自己投資成績亦證明，買港交所及其他大藍籌均唔見得贏到錢。不如用大部分資產去買樓買債，穩定收息，些少錢買股已夠。 讀者36歲月搵25,000元，看來賺大錢人生應該無份。係時侯踏實點，為15至20年後的兩至三間樓作建構，希望收租過埋下半世。

換言之，筆者對一些工作上有能耐的人，是會有另一建議。惟本個案讀者或其他較低收入人士無此條件，理財失誤之容錯率低，更無時間追回進度。 慶幸讀者早年有夾份買一間樓，正好遇上新界西細價樓大升。

建議將樓轉自己名，行埋一拆二按爆八成。 四年前用215萬元買入的樓，現在估計值400萬元，減去127萬元欠款，讀者可套出193萬元（400萬元×80%-127萬元），加埋手上套回股票，便可擁有313萬元資金（193萬元+120萬元）。

若由未來太太出名九成上會，買間兩房收租，選取新界西大型屋苑，基本上400萬至500萬元應有供應。 即讀者可付50萬元首期，學人偷偷地買樓收租，當然此為社會現象，但筆者亦先告知此是違規，讀者可自行判斷做與不做。

因市面屋苑三房起碼要700萬元，而入手需約30萬元印花稅及逾200萬元首期，不建議讀者此等財力入手三房。 倒不如用剩低的約250萬元，用收息101的債基疊增方案，一年收12至15厘息，即月收25,000至31,250元，已夠讀者去九龍區租三房。