月入$67,000夫婦聯名買樓 借六成按揭好呻笨

本人與太太均是34歲，育有兩名小孩（4歲及六個月）。 本人每月收入37,000元，每年花紅74,000元；太太月入30,000元，每年花紅10萬元。每月扣除開支可儲蓄29,500元，現時流動現金約有60萬元。

2015年換樓聯名買入530萬元荃灣西環宇海灣單位自住，向銀行借貸六成，供30年，月供12,000元，現在尚欠305萬元，沒有其他借貸、也沒有其他投資。

當初選擇新樓只是為了保值，可惜當時還沒有遇上諗sir，還要聯名和愚蠢地六成上會，認真是敗筆。

走錯了一大步，希望趁仲未太老，可以快一點走回正軌。

方案一是拆名，以太太名義買層樓，估計樓價是580萬元，八成上會即要用116萬元，扣除欠款305萬元及雜費，應該約有140萬元，用來買疊增債基。

方案二，是賣樓，單人名義買價值400萬元樓（套房）出租，自己租美孚或荃灣三房住，八成上會，首期80萬元。

扣除欠款及雜費，應該約有160萬元。用150萬元買疊增債基及10萬元買交易所買賣基金（ETF）。

希望諗sir可以畀意見。

學習中的庸才舊生上

先旨聲明，本文題目所用之「愚蠢」一詞，源自讀者來文。筆者本人絕無貶抑香港各位新樓買家。新樓買家更合時地為香港經濟注入新動力，真金白銀咁投放資產，屬愛國及愛港之表現。

「買新樓只為保值。」呢句真係經紀哥哥嘅金句，你知有些說話對某些人而言，真係講夠十次佢就會信。

話買咗環宇海灣之後個價升咗，所以佢就係保值。咁浪翠園夠升穿番1997年個價幾個百分點啦，佢係咪同沙田第一城一樣咁保值？

環宇升只不過係水漲而船高，於此事上找不到新樓較舊樓保值之結論。加上新樓點解咁多人買？因為易借錢。發展商提供財務令其抵押性於發售時大增，令新樓更有價值。但當新樓業主想賣走，由新樓變二手的時候，抵押性即打回原形，而一手樓的光環已除去，到時就要為愚蠢或任性行為付出代價。

當然有錢絕對可任性，多付約10%的新樓溢價，對富家子弟而言只屬小數目。但若買家有感不值或中伏，那自可判斷是否做了蠢人。

綜觀讀者情況，最缺係Cash。所以應趁環宇夠兩年加上海之戀銷情賣得唔錯之際，就算畀10%額外印花稅都應將環宇賣走。

估計讀者賣樓後連交稅只可打平手，套回約212萬元（530萬元樓價×40%）；加上手上60萬元現金再加夫婦月入合共67,000元，成件事會好做很多。去海濱或者麗城搵個三房租，月租16,000元有盤。400萬元樓而收租19,000至21,000元的不難做到，走入荃灣西至路德圍附近，應有不少好選擇。

當然若間房的工程做得好，收租可增加至22,000至26,000元，關鍵是一個430呎實用面積單位，究竟你可以用到幾盡？

學習好點管理套房，呢個知識，等於你每月多收3,000元息，已是一個70萬元車位的收租金額啦。

有了套房，用其租金去貼三房租金完全無難度。除搞套房的首期連裝修100萬元，剩低的約160萬元現金可以任收息。當然亦可買間樓收租，400萬元入荃景兩房，每月收12,000至13,000元是可以的。

那剩低160萬元要行行債基疊增，當用保守的年收15%，一年已收息24萬元，即每月多成20,000元現金，夠晒讀者收租12,000至13,000元後貼錢租三房，剩低錢可先儲起，等樓市差再出擊。

諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。