未補地價居屋可以套現?|陳永鍵

未補地價居屋都可以套現?只要符合這些條件便可|陳永鍵

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過去未補地價公屋居屋,在轉按上亦頗受業主歡迎。未補地價物業只能選用最優惠利率(Prime Rate)供款,而以往未補地價物業,按揭年利率均維持在2.15厘,自銀行調高P按後,未補地價物業按揭利率隨即上升為2.5厘,亦令眾多業主在供款開支上大大增加。

撰文:陳永鍵|圖片:unsplash

居屋轉按VS私樓轉按:何者著數多?

如日後P按利率下調,現時正在供貴息的業主,應考慮透過轉按換取較低的利率,但供款利率較轉按獲得的利率低,到底還應否透過轉按,去賺取現金回贈呢?

首先,未補地價物業和私人物業,在轉按上兩者均需要支付律師費約5,000元。

惟未補地價物業在轉按時,除需支付律師費外,亦需得到房署同意方可完成轉按,申請者需向房署遞交轉按申請書,而房署亦會向申請者收取一筆過行政費1,950元,所繳費用即使成功與否一慨不設退回,在申請者獲發轉按同意書後,銀行方可完成轉按手續。

由此可見,未補地價物業對比私人物業,在轉按在支出上足足付多1,950元,如轉按後條款不算吸引,筆者不建議申請者作出轉按安排。

申請者亦不應只著重在轉按回贈上,應當留意目前按揭供款利率及轉按後利率作比較。

假設目前按揭供款利率為2.15厘,在轉按後按揭利率為2.5厘,單看賬面已不值得轉按。 以100萬元按揭金額,並以同樣20年按揭年期作比較,每月供款額增加了168元。

目前未補地價物業的轉按回贈,最高可享有0.5%,即每100萬元按揭金額能獲取5,000元現金回贈,在扣除律師費及房署的轉按同意書後,總支出高達6,950元,現金回贈不足以覆蓋轉按支出。

讀者除留意轉按優惠外,切記亦以按揭供款利率及轉按後利率你比較。
讀者除留意轉按優惠外,切記亦需以按揭供款利率及轉按後利率作比較。

再者,未補地價物業套現並不如私人物業容易,所以在現時按揭利率上升後,未補地價物業轉按實不化算。

未補地價物業轉按並不像私人物業般,可透過轉按套現並拉長年期供款,一般只能以原金額及原年期轉按。

假設申請者供剩十年,轉按年期需設定為十年,並不可拉長。 申請者應當留意轉按物業的首次發售日,會影響申請者是否需要提供入息證明,以計算壓力測試。

居屋套現有何條件?

而未補地價物業能否套現呢?大多數持有未補地價物業的業主,亦想了解是否能通過轉按或加按,向銀行套取現金。

在向銀行申請物業套現前,業主必須向房署申請重新按揭並獲得「重新按揭同意書」。

申請者須符合幾項要點,才能成功獲取「重新按揭同意書」,包括籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費、因離婚/分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費、因生意出現財政困難,以致難以應付開支或個人財務問題。

醫藥費、教育費、殮葬費及贍養費等理由有機會獲房署批核轉按。
醫藥費、教育費、殮葬費及贍養費等理由有機會獲房署批准轉按或加按。

若申請人符合以上要點,需提供有效證明,方可有機會獲得房署署長批核,而申請者亦需提交有效入息證明及填妥申請表格,並陳述其套現目的、工作資料及經濟狀況等,才有機會獲取房署署長批核。

坊間有中介提供未補地價加按諮詢服務,申請者亦應當提防中介公司規模及其方案的合理及可信性。

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