樓價將會繼續升? 加息過1厘樓市見真章

樓市

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Anthony Sir:

你好!2016年看過你的專欄,當時你說唔買樓勢必後悔,我唔信,錯過了大好機會,如今只好希望有下一次機會。 最近看見美國加息,問一位幾個月前剛買了樓的朋友,他說加息沒影響,樓價將會繼續升,請問是這樣嗎?

讀者阿勇

Anthony答

在市場亢奮的時候,甚麼負面因素都會被解讀為「無乜影響」。 尤其是讀者詢問的對象,是今年剛剛買樓的新手,看見手上的單位樓價升了幾十萬元,正在陶醉於甜夢中,當然甚麼都好。

先講美國加息。正面解讀是反映經濟好,負面解讀是供樓成本上升。 過去兩年美國已先後加息五次,聯邦基金利率已上調至1.5厘。過去幾次香港銀行都沒跟隨,最主要原因是資金充裕,俗稱「水浸」。

原因很多,例如:一,多年量化寬鬆政策(QE),資產價格急升,很多人很有錢;二,政府不斷加辣,樓市成交又跌,按揭成數又跌,有錢都借唔到出去;三,環球經濟好轉,外來資金、企業資金很多。 還有一個不容忽視的原因,其實香港已加了息。只是你沒有察覺。

加息初期影響不大

近年香港人做按揭,絕大部分都是選擇根據香港銀行同業拆息(HIBOR)的「H按」,例如較常見的H+1.3厘,上限為P-3.1厘(即2.15厘)。

今年中一個月Hibor還不到0.4厘,供樓實際利率還不到1.7厘,最近已經升穿1厘,實際供樓利率已超過「H按」上限,要供2.15厘,接近等同已加息兩次。

根據過往經驗,加息週期之初,一般經濟向好,確實影響不大。但這個蜜月期大概可以維持多久呢? 或者可以從兩方面看:一,加息不重要,加幾多?幾時加?才是最關鍵。 不少前輩預期美國國債嚴重,環球經濟仍有待重建,就算加息亦不會加得多,未來十年八載,最多加2至3厘。

關鍵是收租唔夠供樓

筆者同意,QE以來貨幣供應倍增,確實難以加到上世紀「90年代」的超過10厘。 到底加2厘息,供樓要俾多幾多呢?

以一個500萬元的單位為例,借八成按揭,供30年計算,按息由2.15厘加到4.15厘,每月供款約多29%;如果加3厘,更多近45%。 相反,如果最終只加1厘,則只多14%而已。

可以預期最初幾次加息,的確唔入肉,直至加超過1厘,就見真章。 二,加息不重要,收租唔夠供樓,才是關鍵。 資產膨漲的年代,通常會出現一個情況,樓價不斷攀升,但租金升幅跟唔上,樓價可以跟市民收入脫節,但租金不可以。

3厘以上回報已不錯

早幾年筆者跟同學們買樓收租,隨隨便便都可以找到5、6厘回報的物業,今天普遍買家的要求很低,3厘以上已經說不錯,很多新樓、當炒屋苑更低見2厘多。

若供樓利息比租樓高,例如供樓4厘,租金回報2厘,息差已經蝕2厘。 除非覺得樓價仍有可觀升幅,不然為甚麼還要買樓收租?

沽盤自然湧現。 可以預期,加息之初確實影響不大,直到供樓利息高過租樓,就見真章。

不過,又唔好咁大期望,以為樓價會大跌,因為香港有偉大的「辣招」。 因香港六成以上業主已供滿樓,只要「辣招」仍在,業主唔願賣樓,發展商可繼續以高成數按揭「屈機」,在全港齊齊擠牙膏的情況下,樓價說不定仍會挾升。

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