樓價推高租金是謬論

朋友問：「你那麼多物業，為甚麼還要租地方住呢？」
筆者買樓，是為賺錢。過去十年，都以市區、舊樓、單幢樓、細價樓為主，原因？成本低、租金回報高、升值快及轉手容易。

以前朋友都不明白，然而，經過近年細價樓急升後，道理不言而喻。至於自住，要求會高一點，會花點錢租大型屋苑、新樓及享用豪華會所。

親身經歷 本港租金升幅開始放緩

代理：「今年搬咗未呀？全新樓、市區、兩房……15,000元起！」一聽就知佢講邊啦！感動，好耐冇見過呢啲價！代理仲話：「如果嫌吊腳，唔緊要喎，你之前睇過嗰度都平咗5%。」

筆者揀了另一個地方，上月搬家，面積大了，樓齡新了，租金卻比前便宜了。尤其有大型新盤入伙的地區，不但新盤本身的租金受壓，就連附近屋苑的租金都會受影響。

有專家學者指，近年樓價急升，帶動租金上升。但筆者不太同意，樓價，是貨幣概念；租金，是實體概念。

周邊很多國家及地區，樓價被不斷炒高，惟租金沒有明顯上升，當中包括我們熟悉的大陸、台灣。

買大陸樓的朋友都知道，很多買家買入單位後，無裝修，無出租，就此丟空等升值。為甚麼？因為租金跟不上！

之前跟前輩看過幾個大陸城市，幾十個樓盤，有新、有舊，幾十萬元人民幣的單位，月租千多元人民幣；百多萬元人民幣的單位，租兩千多元人民幣；二百多萬元人民幣的單位，租三千多元人民幣。

從業主角度看，花十幾萬元人民幣裝修，唔知要幾耐先翻本，除非自己住，否則咪鬼嘥錢，住殘仲肉赤！

用家主導租金

台灣亦然，房價被瘋狂炒高，然而租金沒有跟上。為甚麼？因為過去十多年，台灣經濟發展相對香港比較差。大學畢業生薪金只有兩萬多台幣，即6,000、7,000港元。

有位朋友在台灣任經理，月薪50,000台幣，即萬多港元，被讚揚為高薪族。在香港，這個職位最少值30,000、40,000元！

租金是用家主導的，以我朋友為例，難聽點說，就算整份糧用來交租，租金最多亦只是萬多港元。

香港過去幾年租金升了很多，最主要的原因不是樓價升，而是因為經濟向好，市民收入增加，加上很多外來競爭，例如大陸學生等，搶貴租金。

因為大陸學生很多時是兩、三個人夾份租，每人多1,000元，租金已經多3,000元！幾年前筆者買入的金獅花園單位，租客亦是三位大陸學生，交易很爽快！

今天大陸經濟放緩，再加上打貪，直接打擊香港的旅遊業及零售業，很多靠佣金收入的朋友明顯賺少了，還可以承受加租嗎？

又有專家學者說，收緊按揭，買不起，個個租樓住，租金就會升。

之前已解釋過，假設市場上有十個盤，八個放售，兩個放租。有十位用家，八個想買，兩個想租。

收緊按揭後，八個買家有四個轉租，即四個想買，六個想租。買樓的人是少了，但如果業主不想賤賣，就會將單位出租，最終就是四個賣盤，六個租盤。租盤需求上升，但同時供應亦會上升，由此可見，收緊按揭對租務影響不大。