樓價走勢見轉角 先租樓再諗上車?

樓價走勢急轉彎 未來兩年料樓價跌 先租樓再諗上車?

樓市

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近期本港樓市出現怪現象,住宅樓價與租金走勢呈背道而馳,即是住宅租金持續下跌,私樓價仍升。香港樓市仍是「不敗之身」。正常情況是租金跌,反映物業投資價值下跌,樓價應跟跌。

撰文: 胡說樓市|圖片:胡說樓市

樓價走勢見轉角 先租樓再諗上車?

可是,因應疫情及中美角力下,香港已陷入政經困局,商舖及甲級寫字樓租金及價值已向下調,本地豪宅價已見回軟,中小型住宅樓可能成為樓市最後一根稻草。

港樓已出現強弩之末?本港樓市有可能出現「轉角市」。據差估署6月份私人住宅售價指數為386.1點,較5月按月仍升約0.1%,連升兩個月,上半年累積升幅則為1.8%,不過,若與去年5月歷史高位比較,樓價仍跌2.72%。

另外,6月份私人住宅租金指數報179.4點,按月增加0.5%,結束過去9個月跌勢。不過,租金指數上半年仍錄5.4%累積跌幅。呈現租金及樓價反向走勢。

坊間對此現象解釋是,持貨者不急出售住宅物業,轉賣為租,再加上疫情下酒店加入供應,部分地區新盤落成令租盤供應增加,所以拖低整體租金水平。

 樓價走勢見轉角 先租樓再諗上車?
預料本港樓價未來兩年將下跌。

本地住宅購買力可否持續?

樓市呈轉勢,其中一個跡象是購買力轉差。本港經濟已連續兩季出現負增長,政府預估次季經濟仍十分疲弱,本地生產總值按年實質料收窄9%,而本地失業率持續攀升,對市民置業意欲已構成壓力。

再者內地客大手買入新盤情景於近月已罕見,一內地客減少來港,二是疫情令內地人絕跡。

相反出現的是,內地業主沽貨離場,有個案於兩個月內連沽三伙西九龍物業,包括兩伙君滙港單位,共套現2,730萬元。

而豪宅市有失守跡象,例如何文田天鑄四房大單位業主為移民,狠劈740萬元沽出單位,亦有業主賬蝕逾90萬元,沽出只持有四年的西營盤眀德山單位。

若放眼全球豪宅最新走勢,根據萊坊全球豪宅指數反映於6月起計過去12個月,指數只升0.9%,是過去11年以來最低升幅,而次季與首季比較指數跌0.6%。

而亞洲區內豪宅於次季跌0.2%,有關數字正反映疫情對全球豪宅影響。香港於過去三個月跌1.6%,連續兩季出現下跌,於過去12個月更跌4.4%。

有關研究反映全球豪宅升勢可能見頂,本港豪宅價屬率先回落城市之一,而倫敦、新加坡及曼谷等地亦呈向下。如果香港豪宅價持續回軟,會否蔓延至中小型住宅?

再者,世邦魏理仕近期亦發表對樓市「審慎」看法。該行研究報告指出,雖然本地樓價位處全球最貴,但租金卻錄得全球第五大跌幅,本地政治動盪及疫情持續將對住宅市場帶來拖累。

現時租金水平難以支持高企樓價。目前投資租金回報低企,再加上疫情未過,未來兩年樓價將下跌。

 樓價走勢見轉角 先租樓再諗上車?
香港樓市購買力轉差,豪宅市場亦失守,因此預料未來樓價將呈跌勢。

香港樓市泡沫之說

其實,背後最大理據相信是源於過去十年的量寬政策,令資產價格大漲,為樓市種下泡沫。

瑞銀去年發出全球樓市泡沫指數報告指,樓市實際升勢不能再賴以持續,即使供應受限、城市化等因素支持樓價,但居民負擔能力不足才是樓市風險。

其於海外政府干預,2016年四個最高樓價的世界城市,其價格由高位已回落一成。而指數反映去年泡沫指數最高城市,依序為慕尼黑、多倫多、香港、阿姆斯特丹及法蘭克福。

不過,說到香港樓市泡沫問題已是老生常談。要待樓價持續下跌,往後才知泡沫原來已爆破,泡沫之說屬後知後覺之談。暫時本港與內地樓市連線,屬封閉式市場,仍未有樓價有大幅回落跡象。

 樓市泡沫之說已屬老生常談,本港與內地樓市連線,屬封閉式市場,仍未有樓價有大幅回落跡象。
樓市泡沫之說已屬老生常談,本港與內地樓市連線,屬封閉式市場,仍未有樓價有大幅回落跡象。

樓價走勢屬滯後

樓市轉弱另一跡象是留意滯後反應。香港經濟目前面對疫情及政治因素打擊,但樓價仍堅挺不為所動。

瑞信私人銀行大中華區副主席陶冬早前向傳媒表示,樓價永遠是一個滯後指標,而現時於內地及美國亦未見樓價下降,因樓價未反映當前經濟狀況,而分析樓市要注意,樓價及成交量。

不過,目前香港住宅成交量已持續回落,主要受疫情影響。美聯物業表示,隨著第三波疫情爆發,加上政府推出新一輪的限聚令措施,進一步收緊至二人,除減低準買家睇樓意欲外,業主亦可能減少開放單位參觀,料第三季的二手樓價有機會回調2%至3%。

二手交投料續跌,二手住宅成交量由7月份估計3,500宗下跌2成,至8月份估計的2,800宗水平。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,根據土地註冊處數據所得,7月全港共錄4,086宗二手私宅買賣登記(數字主要反映6月中旬至7月上旬期間的市場實況),除較6月的4,423宗跌8%外,亦為連跌兩個月,惟已連續三個月守在4,000宗以上的水平(見圖表)。

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香港樓市短期回軟 疫後才見真章

即使二手住宅交投回軟,亦不代表樓價向下。只可預期未來數月內樓價走軟,之後香港樓市走勢仍是極難料。

問題是,如果疫情真的過去,樓市購買力又再釋放,之後走勢很視乎經濟、失業率及市民負擔能力。

疫情中,賣家持貨力及買家購買力正受考驗,疫情後雙方實力或於市場上的成交價如實反映出來。

以往看淡樓市者眾,但最終卻是遍地眼鏡碎片;畢竟,支持本地樓價上升因素仍在。

全球量寬,銀紙貶值,中國人仍偏好磚頭保值;再加上本地二手物業大多供完,在金管局嚴控下按揭借貸水平受控。最重要是未來住宅供應確實又不多。

別人恐懼要貪婪,有實力買家見市弱反視為入市好時機。如果看不通後市,租樓仍是不錯選擇,待選對的樓才上車。市場不時出現劈租個案,值得留意。

 如果不看好後市,租樓仍是不錯選擇,待選對的樓才上車。
如果不看好後市,租樓仍是不錯選擇,待選對的樓才上車。

租樓小貼士

租樓要租得好,可以著手找剛交樓新盤,除了因為新入伙乾淨外,大量租盤量供應令租金有競爭力。

不過,租樓說易又不易,單是睇樓流程、租約釐訂、支付按金、家電維修等已大有學問。

雖然受疫情影響,但本港上半年仍有過萬個單位入伙,如有意租樓者,可留意新近入伙的新盤,除單位新淨外,租盤釋放亦有望增加議租能力,是不錯的選擇。

劈租個案1:西九龍利奧坊・凱岸月租穿萬元

西九龍利奧坊.凱岸一宗租務成交,外區客以約9,800元承租一個開放式戶,實用呎租約49.7元,成交價略低於市價。

租出單位為利奧坊‧凱岸2座低層D室,向南望街景,開放式間隔,實用面積約197平方呎。

單位以11,000元放租約一星期後,獲外區客接洽,議價後減價1,200元或約11%,以約9,800元成交,實用呎租約49.7元。

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利奧坊・凱岸

劈租個案2:九龍灣得寶花園錄多宗萬元以下個案

九龍灣得寶花園的租金跌穿萬元大關,承租單位為A座高層8室,實用面積約265方呎,為一房兩廳間隔,享內園池景。

業主早於2月時以11,500元放租,直至近日終累減2,100元或約18%,以每月租金9,400元租出物業,折合實用面積呎租約35.5元。

上述為7月內第三宗租金低於萬元之租賃成交個案,而同類型單位於本年初曾以10,800元租出。

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得寶花園

劈租個案3:美孚新邨現兩房16,000元「筍價」

美孚新邨區內客以約16,000萬承租2房單位,實用呎租約31.6元,成交價略低於市價。

租出單位為美孚新邨5期蘭秀街12號中層C室,向東南望內園景,2房間隔,實用面積約507平方呎,建築面積約680呎。

單位以18,500元放租12日即獲區內客接洽,議價後減價2,500元或13.5%,以約16,000元成交,實用呎租約31.6元。

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美孚新邨