想細屋換大屋？教你三個進階方法住Dream house｜諗sir
開支方面：本人單名持有大圍名城三房自住單位，月供19,000元，現值1,137萬元，未還按揭320萬元；一個用老爺名持有的單位，月供13,000元，欠款290萬元（不影響借貸力，mortgage link額度歸丈夫）；其他生活開支30,000元，每月33,000元儲蓄。
想小朋友有更大空間，正考慮換同屋苑1,600至1,800萬元四房單位。請問應先買後賣、抑或先賣後買？有沒更好投資方法？謝謝！
撰文：諗sir｜ 圖片：Unsplash
放租單位另租自住
有一定積蓄，有條件在目前波動市細屋換大屋，但要有心理準備，四房住宅或自住1,500萬元以上單位的價值，多數跑輸大市。
等於借貸力未用，一些閒置的借貸事項或消費都會減低個人借貸力。筆者日說的2.59方程式，計算出來的理論借貸力通常是最大金額，真正做按揭時會低一點。
1,700萬元四房需要850萬元首期，讀者要賣走三房才夠首期換四房。當然，按三房單位；再加上手上現金及向家人借錢，也可籌到850萬元，但負擔太重。
三個方法細屋換大屋
最簡易的方法：賣掉三房，扣除清還按揭後套現800萬元；加上350萬元現金就有1,150萬元，當中850萬元用來買四房單位，按揭月供約29,000元。
餘下300萬元現金，當中100萬元投入債基E餐收息，每月收息8,000多元，可協助供按揭。
較高階的方法是「雙租」：名城報自住可加按至五成，或者估價低一點，至1,000萬元以下就更好，999萬元單位樓可按六成，即讀者可按名城樓套現280萬元，然後合規出租。
租金收入約26,000元，租金之70%可作新增收入加大按揭借貸銀碼。新套現金280萬元；加上已有350萬元，共630萬元中，可拿40萬美元買新鴻基直債收息，5.7厘到期保本2024年到期。
若再槓桿，直債回報年息9.4厘，一年收息30萬元，即直債每月產出被動收入25,000元，三房租出收26,000元；租四房約32,000元，每月19,000元額外收入，並省回買入四房單位的印花稅開支！
變學生宿舍出租
最複雜的方法：現時三房改做學生宿舍，變成五房甚至六房。現時租金回落，但仍達一間房6,500元，6間即每月約39,000元。
讀者加按三房獲280萬元，然後繼續做直債每月收息25,000元；加上宿舍放租收入，正現金流達每月64,000元，足以租住銀海四房或海名軒。
