樓價破頂年代 「磚頭」借疫情愈貴愈好賣？莊太量：港樓已經算「升遲咗」！
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
8月中反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）創歷史新高，最新報191.34點，按週升0.65%。值得留意的是，CCL四大整體指數齊創新高，是2018年5月後首次出現。
金額創歷史新高
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，四大整體指數先後成功挑戰歷史新高，但升幅開始收窄，CCL走勢將進入關鍵局面。
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，年初至上週四（8月12日）止，全港二手住宅註冊量錄41,791宗，涉及金額約3,562.7億元，即全港平均每宗二手住宅註冊金額達至約853萬元水平，超越去年全年平均約805萬元，並創歷史新高。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指，逾1,000萬至2,000萬元二手個案同樣超越2020年全年，今年相關銀碼錄得5,528宗，超越去年全年高出約6.6%，是推高平均每宗金額的另一動力。
最近市場便錄得大圍名城高價成交。名城盛世5座高層SC室，實用面積844平方呎，三房間隔，單位叫價1,750萬元，現減至1,748萬元易手，實用呎價20,711元，為同類戶型最高價，呎價直逼屋苑複式單位最高呎價21,277元。
中原地產副區域營業經理盧鏡豪表示，鴨脷洲海怡半島9座高層H室，實用面積739平方呎，為三房套房另士多房戶型，向西，望海景，剛以1,570萬元易手，為同類面積海景單位新高價，實用呎價21,245元。
另外，大額二手物業交投突出，亦是帶動全港平均每宗二手金額創新高的主要原因。
逾2,000萬元二手住宅註冊量錄1,567宗，比起2020年全年1,446宗高出約8.4%。與同期整體二手相比，2021年二手住宅註冊量合共錄41,791宗，與2020年全年46,903宗相比仍相差約10.9%。
逾2,000萬元住宅跑贏大市
可見今年逾2,000萬元二手住宅註冊量表現跑贏大市，亦是今年平均每宗二手住宅註冊金額創歷史新高的動力之一。
美聯物業區域營業董事鍾坤文表示，九龍塘雲門2座高層A室，實用面積1,465平方呎，四房間隔。物業在2020年5月推出放盤，當時叫價6,800萬元，不過一直未獲買家承接，因而多次減價。直至2020年12月叫價已降至5,500萬元；至近日單位終獲買家承接，成交價5,500萬元，呎價約37,543元。
換言之，放盤逾一年累積減價1,300萬元或19%，並較四年前購入價賬面蝕近500萬元。若再計及其他雜項費用，估計實蝕超過「八球」。
將軍澳區亦接連有新高二手成交出現。君傲灣1座中高層E室，實用面積471平方呎，近日以950萬元沽出，實用呎價20,170元，創屋苑同類做價新高。原業主2014年以580萬元購入，賬面賺約370萬元或64%。
另市傳前立法會議員李華明女兒，日前剛以2,960萬元售出將軍澳天晉IIIA 一個特色單位，賬面賺逾1,100萬元離場。
單位為5B座的頂層單位，實用面積1,138平方呎，單位原先開價3,320萬元，新近則減價至2,960萬元售出，成交呎價26,011元。據悉，原業主為李華明的女兒，於2014年以1,854萬元購入單位，持貨約七年，賬面賺約1,106萬元離場，升值約六成。
中原地產高級分區營業董事伍錦基表示，峻瀅1期2座頂層戶，實用面積758平方呎，另連平台約87平方呎，單位早於2019年初以1,180萬元放盤，現以1,125萬元易手，累減55萬元，實用呎價14,842元，但售價為同類新高。
原業主於2015年3月以700萬元購入，持貨六年賬面獲利425萬元，單位升值六成。
成交價連環破頂
事實上，二手破頂潮亦殺入不少「上車」屋苑，包括九龍灣淘大花園。
代理消息指，淘大花園Q座高層3室，實用面積484平方呎，原則一房改為兩房戶，日前以838萬元易手，實用呎價17,314元，成交價創屋苑新高。原業主於2012年以409.8萬元購入上址，賬面獲利428.2萬元或逾一倍。
原紀錄為九龍灣淘大花園R座頂層連天台特色戶，2021年3月以832萬元成交，實用呎價17,014元，新紀錄較舊紀錄高60,000元。
另中原地產副區域營業經理王勤學表示，元朗YOHO Town 8座頂層特色單位，實用面積為537平方呎，兩房間隔，附171平方呎大平台，叫價968萬元。該單位議價後共減40萬元，以928萬元沽出，實用呎價17,281元。
今次由於單位頂層加上連大平台，故樓價高見928萬元，創YOHO Town 兩房最貴紀錄。買家為上車客，考慮不久便決定購入自用。原業主則於2012年4月以488萬元買入單位，持貨九年，賬面獲利440萬元，升值90%。
全年樓價或升15%
業界分析認為，市場早前積壓的二手盤源已被買家吸納，需要等待下一批供應。
利嘉閣地產董事陳大偉指出，新冠肺炎疫情持續回穩、疫苗接種計劃如火如荼；加上中港兩地通關在望，各種利好因素令業主放膽提價，形成「量跌、價升」局面。
買家有足夠時間適應市場，逐漸聚集購買力；加上近日股市出現波動，業主或會願意接受議價。二手盤源供應一直供不應求，即使上半年移民盤開始湧現，亦無法舒緩盤源緊張情況。
同時，政府推出額外印花稅（SSD）至今將近11年，對有意放售物業的人士猶如一個「金剛罩」，除非急於套現；否則，業主都會傾向三年後SSD期滿才放售。
二手盤源流通量低
手上有兩個或以上物業的業主更加會按兵不動，免得繳付雙倍印花稅（DSD），大大減低了二手盤源的流通量。
香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽亦表示，本港疫情回穩，經濟逐漸改善，市場資金充裕，樓按相關的一個月拆息更跌至逾11年低位，有利控制供樓開支，吸引購買湧入樓市。
而新盤百花齊放，未來港九新界各區將有不少新盤部署推售，滿足各路客源需求，一、二手以至資助房屋市場多管齊下，帶動樓市不斷升溫。
中原地產住宅部總裁陳永傑表示，樓市用家主導，未來樓價料平穩發展，估計今次樓價破頂後，仍有一成上升空間，年底前中原城市領先指數CCL勢破200點，全年樓價升幅約15%。
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，新冠疫情已持續了一年多，其他城市例如台灣、日本、新加坡等樓價都有升幅，而過去兩年香港樓價維持平穩，相比之下已算是「升遲咗」。
他續指本港每年都有13,000至14,000人結婚，惟住宅提供每年僅有約10,000伙，在供不應求之下，使市場持續出現剛性需求。
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