樓市確認轉勢 租金料續跑贏樓價

首先不能否認的是，數據上一手交投於3月份錄得高達4,000多宗，創下自1998年後新高，而4月份對比之下顯然數字上有所不及。

不過，值得注意的是，其實4月首23日已經錄得接近1,400宗一手成交，甚至已高於2021年大旺市平均每月約1,360宗，所以這並不代表樓市失去動力，主要原因是3月的反彈幅度太大所引致。

中型及豪宅盤領銜

此外，若細看近兩個月的成交，可以發現3月份較受青睞的是上車盤及中小型單位；至於4月份則由中型住宅及豪宅盤「領銜」。

再加上筆者早前專欄所述，不同樓市板塊，例如車位等同樣活躍，可從中看出各樓市板塊的「輪動」，以及樓市換樓鏈開始由小至大慢慢盤活，形成一個穩中向好，級級式上升的健康過程，令樓市回勇更具動力。

除了樓市交投外，最近一手貨尾量多寡及供應情況，同樣受到市場關注。

根據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》》及市場資料，若單以2023年或之前推出項目的貨尾計算，截至今年3月底止錄約18,668個貨尾單位，較2023年12月底的21,886個，按季大減約3,200個，減幅接近15%，反映全撤辣後相關貨尾的減少速度明顯加快。

然而，隨著市場氣氛好轉，發展商加快推售單位，積極推出全新盤，同時亦令貨尾的數量增加。資料顯示，今年3月份推出的全新盤逾3,000伙，數目創近五年半新高。由於短時間有大量新供應下，市場難以即時悉數消化，因此亦新增一批貨尾單位。

若以2023年或以前推出項目的「舊貨尾」，連同2024年新推出項目而尚未售出的「新貨尾」一同計算，累積貨尾量減幅未及市場預期大。

截至今年3月底，累積貨尾仍然有20,486伙，維持超過20,000伙的水平。
儘管如此，以整體計算，首季累積貨尾量按季亦減少6.4%，創三年半最大季度跌幅，表現不俗，但累積貨尾始終需時慢慢消化。

次季租金有望升約3%

總括而言，筆者認為第二季樓市有望承接首季火熱旺勢，估計次季一手交投將升約14%至5,500宗，創五年季度新高；期內二手交投料增加15%至12,000宗，升至逾一年高位。

樓價方面，由於一手依然低價搶攻，而且減息時機仍存在不少變數，因此估計第二季樓價將維持平穩發展。

至於租金受惠租務旺季重臨，以及各地專才繼續來港衍生住屋需求，相信季內有望升約3%，連續第五季「跑贏」樓價。

圖：整體貨尾量表現