內地近期頻出樓市政策的深層意思及現時的置業方向｜Dooby Sir專欄

筆者認為，因全球及內地經濟未完全恢復，有部分市民收入不穩定或降低，相信國家希望新政策能與市民共度時間。特別「降首期比例及降房貸利率」對於剛需及改善型市民、及以往高息還房貸的市民，有效降低他們的壓力。

在內房樓市交投低點期而推出相關政策，相信會起到一定的提振作用，短期內交投帶來上升小波幅，但相信只能維持一段時間。而相關政策對一二線城市的優質樓盤及位置偏遠價格較便宜的樓盤成交有幫助。不過，筆者亦提醒大家，現在大部份新盤價格比疫情前優惠，加上低首期及低息有助降低上車成本，變相買家多了選擇，希望現階段要審慎地選擇城市或地段，應多留意該城市的優質地段優質樓盤，不要一味貪平，選擇位置偏遠價格平的樓盤，重點還要考慮將來二手市場會否有承接力。

降息有助減輕市民供樓壓力

2023年8月，央行明確降低存量房貸利率。9月25日，四大行主動集中批量下調存量首套住房商業個人住房貸款利率。分3種不同階段作調整，（1）：為2019年10月7日之前（含當日）、（2）：2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）、（3）：2022年5月15日（含當日）至2023年8月31日（含當日）；

舉例子（首套房貸）：

2022年6月首次供樓，利率為4.3%，現時銀行自動下調利率為4.1%（即減20個基點）。調整後，「以100萬元貸款計算，調整利率後每月能省下百多元。」

調整後如圖，目前全球經濟出現波動，國家適時降低息率，有助減輕市民供樓的負擔。特別提醒，首套住宅系統將自動調整房貸優惠利率。二套轉首套需在所屬貸款銀行APP上自行申請提交。

借低息全數還款 風險高

存量房貸利率調整後可以講是歷史上新低，但比起目前其它的商業性貸款最低息約2%左右來講，仍存在較大利息差距。筆者了解，有銀行反映部分業主希望為自己省下一大筆的利息，提早全數還房貸，再以物業抵押進行其它商業借貸，以節省利息。

雖然商業借貸利率比房貸利率低，但房貸轉商業貸，還款年期變短，變相每月供款金額大，風險高。假如期間出現經濟問題或收入來源不穩定等情況下，無力償還款項，作為抵押的物業就有可能被沒收拍賣。筆者呼籲，大家應量力而為，在更換貸款前，要根據自身經濟負擔能力才好做出決定，否則就像將“計時炸彈”放在身邊。

堅持最基本的「保交樓」要求，為市民解困

堅持最基本的「保交樓」要求，為市民解困。筆者我身處內地了解到部分城市的政府部門贯彻执行中央工作任務攜手發展商，為「保交樓」事宜作出努力。眼見多個城市有機會爛尾的部份樓盤受惠於「保交樓」相關政策支持及監督，順利進行工程及完成交樓給市民。

空置率仍處高位，應放緩拍地

雖然內地傳媒為樓市頻吹暖風，近期成交量的確有所上升，但目前房屋空置率仍處於高位，市場消化力不足。房屋空置主要是發展商未能成功出售手上樓盤單位及不斷有新項目推出。筆者認為，長期來睇成交量難以維持上升趨勢，而另一方面房企在債務風波後缺乏足夠資金推廣，表現不及市場巔峰時期。筆者認為這情形下，未來拍地應放緩，直至發展商資金到位及市民對購房信心回暖。

最後，筆者認為，重拾市民對樓市的信心，首要改善房企資產負債（去槓桿），加強監管樓盤質量，對於槓桿過高嚴重危害國家及社會發展秩序並無法收拾局面的房企，只能果斷處理，該留的留，該去的去。最重要，加強房企、地產代理公司及代理的行業監督政策，不走形式主義，真正落地落實去監管及巡查，對於嚴重違規違紀的應加重罰則成本，不能讓他們有機會鑽法律空子走灰色地帶。

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