加息前發展商最後散貨 你敢唔敢接

加息前發展商最後散貨 你敢唔敢接

樓市

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息魔逼近,樓巿成交減慢卻未有影響發展商推盤意欲,大型新盤排隊登場。上週新鴻基地產先推元朗Park Yoho Genova,首批入場費580萬元;長實地產以荃灣愛炫美迎戰,最快本週開售,將涵蓋兩房至四房單位。

6月中旬美國聯邦儲備局加息0.25厘,聯邦基金利率目標區間達1厘至1.25厘,本港金管局隨即宣布跟加利率,將貼現窗基本利率上調0.25厘,由1.25厘上調至1.5厘。
雖然本港銀行未來跟隨,但現窗基本利率上升,反映銀行融資將有一定程度影響,融資成本已上升。

二手交投遇冷峰

若美國年內再度加息,銀行有機會需求跟隨,息率上揚,無疑地樓巿購買力將會減弱。事實上,美國加息消息對樓巿的影響逐步浮現,物業代理最新數字反映,二手屋苑買賣有轉趨淡靜跡象。

據利嘉閣地產資料顯示,全港50大指標屋苑在過去一週(6月19日至25日)錄得46宗買賣個案,較對上一週的51宗大減10%,已連跌三週,並創自2016年2月中以來的近16個月新低。

主打上車單位的新界區屋苑最受影響,期內新界區21個指標屋苑僅錄22宗買賣,按週減少31%。其中嘉湖山莊及沙田第一城,分別錄得一宗及二宗成交,跌幅高達80%及71%。

二手成交淡靜似乎並未有影響發展商推盤進度,新地、長地及多個中小型發展商不約而同在7月開盤,其中新地元朗Park Yoho Genova搶佔先機,在上週六(7月1日)「7•1」回歸日開售。

位於元朗青山公路潭尾段的PARK YOHO Genova,先後推出兩張價單。首批涉及138伙,涵蓋兩房至五伙單位,實用面積介乎520至827平方呎。

元朗盤再推120%按揭

發展商提供四種付款方法,當中即供最高可享16%折扣優惠,扣除最高優惠,折實均價11,550元。與同系峻巒1A期、PARK YOHO Venezia、PARK YOHO Sicilia等作比較,Park Yoho Genova呎價高出6%至13%不等。
其後新地加推2號價單,涉及96個單位,平均折實呎價12,469元,較首批高出8%,兩批全共234伙於本週六假期進行首輪銷售。
雖然單位入場費增加,發展商利用最高120%按揭吸引合資格的用家換樓。
Park Yoho Genova付款辦法方面,提供95%貸款用作新樓按揭。另可抵押原先物業至新地財務公司,換取貸款25%,合共樓價的120%,計劃免入息證明。該按揭首兩年定息1.88厘,實際息率減少,且期內供息不供本,大大節省供樓開支。

長地短期內擬推出荃灣海之戀二期愛炫美,項目由四座樓宇組成,涉1,436伙。推售計劃進入最後直路,本週已開放示範單位並公布樓書。
長實地產投資董事郭子威表示,愛炫美短期內公布價單,首批不少於288伙,集中1座及2座,戶型介乎兩至四房,最快下週賣樓。
他又指,項目將會提供建築期及即供付款辦法,以及高成數按揭,是次會考慮讓購買一個四房戶組合的客人都可以列為大手優先。對於市況回軟,郭子威指一手承接力足夠,雖然氣氛不像幾個月前炙熱,但預期樓價會穩定向上。

四太壹嘉686萬入場

「賭王」四太梁安琪旗下的尚嘉控股,在港首個新盤灣仔壹嘉近日亦加入推盤戰,首批52伙,以折實平均呎價約26,500元,較鄰近二手高逾10%,最平開放式單位折實近686萬元入場。

據了解,首批全屬開放式及一房單位,實用面積分別316及420平方呎,訂價由737.1萬至1,377.2萬元;呎價介乎23,269至32,790元。
價單付款方法分60天即供及180天方案,前者累計最高7%折扣。折實價最平為7樓C室,屬316平方呎開放式單位,折實685.5萬元,呎價21,693元。
九龍建業西營盤新盤63 Pokfulam同樣短期開售,上週四(6月29日)項目開放示範單位。發展商透露,350伙樓盤之中,數量最多的一房戶佔225伙,實用面積介乎269到318平方呎。

 

開放式單位實用面積由209平方呎起,數量約100伙;數目最少的三房戶有25伙,面積為494平方呎。另外,恒基地產及建灝地產發展的西環翰林峰及啟德天寰,同樣於本週六發售66伙及5伙。

地產一週︰長地半年賣樓270億

今年上半年樓巿暢旺,發展商銷售理想,最少五家發展商銷售金額破100億元大關,其中長實地產以逾270億元,成為「套現王」。

上半年一手成交量為近13年最多,期內新盤銷售量超過逾9,700伙,金額逾1,300億元。其中長地旗下荃灣單是海之戀套現逾100億元,再計及北角維港頌(逾95億元),連同其他項目,合共有超過270億元進賬。

新鴻基地產上半年售出匯璽、珀御、天鑄等項目,售出約1,700伙,累積套現約218億元;其餘三個銷售破百億的發展商,包括新世界、恒地及會德豐。

500萬細價樓比例破低

上半年樓價續升,地產代理研究顯示,500萬元或以下細價樓註冊量比率創新低。據美聯物業綜合土地註冊處資料顯示,截至本週一(6月26日),今年一手私樓及二手住宅註冊量共錄得32,267宗,當中銀碼為500萬元或以下註冊位12,422宗,比例為38.5%,較2016年下半年的47%減少約8.5個百分點。以半年計,該比率首次失守40%水平。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,一手巿場相關佔比更低,上半年500萬元註冊量錄976宗,佔同期整體一手私樓註冊量9,504宗的約10.3%,比起紀錄最低的2014年下半年約12.3%更少,創紀錄半年新低。

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