【租金回落】受累納米新盤瘋狂搶客 港島豪宅月租唔使2萬！業界：今年租金恐跌5%
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
海璇租金跌穿兩萬
位於北角臨海豪宅海璇，一伙開放式單位，最新成交租金已跌穿20,000元。代理消息指，單位為5A座中層F室，實用面積286平方呎，屬開放式間隔，日前以19,000元租出，平均呎租66.4元。
該單位於2019年舊租為20,000元，最新成交價跌5%。然而，2018年7月業主以1,050萬元一手買入單位，租金回報率2.1厘，守得住2厘水平。
翻查同屋苑租務成交紀錄，同類單位兩年前入伙初期，最高紀錄曾以27,000元租出，呎租逼近100元，如今租金較高位大幅回落三成。
納米樓租值連跌兩年
同區維峯•浚匯高層B室，實用面積270平方呎，同為開放式間隔，月租叫價由17,500元減至16,000元獲承接，折合實用呎租約為59.3元。業主於2019年4月份，以約711萬元以一手購入上述物業，若以目前租金計算，租金回報率2.7厘。
至於在港島西營盤的納米樓AVA 128，新財年租值按年跌約14%。
根據差餉物業估價署資料，上述實用面積為177平方呎中層戶，新財政年度應課差餉租值約10.66萬元，較本年度約12.4萬元回落，連跌兩年。
啟德屢現減價成交
供應重鎮啟德區亦出現減租成交。單位為天寰天海匯3座中層J室，兩房間隔，實用面積約439平方呎，以約19,000元放租三個月，日前吸引同區客洽詢，議價後減價2,500元，以16,500元租出，減幅逾13%，實用呎租約37.6元。
資料顯示，業主於2017年6月以約906.5萬元一手購入單位，租金回報率約2.2厘。
同屋苑天海匯2座高層F室，同為兩房間隔，望園景，實用面積約461平方呎，以約18,000元放租兩個月，議價後減價1,200元或約7%，以16,800元租出，實用呎租約36.4元。
匯璽17,000元租出
香港置業營業經理張志豪表示，深水埗南昌一號高層A室，四房間隔，向西南望海景，實用面積594平方呎，業主以約25,800元放租半年，吸引同區客洽詢，議價後以每月25,000租出，平均呎租約42.1元。資料顯示，2018年3月業主以約1,068.9萬元購入，租金回報率2.8厘。
張志豪續指鄰近的海珀低層C室，開放式間隔，座向東北，實用面積約265平方呎，業主以約14,000元放租三星期後吸引同區客洽詢，雙方議價後減價500元，以13,500元租出，實用呎租約50.9元。
同區港鐵南昌站上蓋項目匯璽1B座高層C室，一房間隔，坐向東北，實用面積約360平方呎，業主以約17,500元放租約一個月，即吸引外區客洽詢，議價後減價約500元，以約17,000元租出，平均呎租約47.2元。
另匯璽2B座高層C室，單位實用面積363平方呎，一房間隔，望開揚市區及山景，以月租18,500元租出，實用呎租約51元，業主2017年以約815萬元購入單位，租金回報約2.7厘。
匯璽目前市場上約有200多個放租盤，近期實用呎租介乎約50至55元水平。
屯門萬元以下租盤不足百個
新界區細單位更不時出現低於10,000元租盤。祥益地產高級分行經理黃文樂表示，屯門豐連2座低層H室，實用面積253平方呎，開放式間隔，月租9,300元，成交呎租36.8元，若以單位市值約425萬元作計算，租金回報率達2.6厘。
綜合地產代理資料顯示，屯門區現時有不足100個10,000元以下租盤，私樓佔約65%。
目前以凱德花園及康景花園各佔五個最多。康景花園月租由9,000元起；至於天水圍區，10,000元以下租盤更不足十個，並以私樓為主。
Wetland叫租10,000元起
新盤Wetland Seasons Park第1期屋苑，現時已組有約十個預租盤，一房叫租10,000元起。
中原地產副區域營業經理王勤學表示，元朗區亦有60個10,000元以下租盤提供，月租最平8,500元。單位為尚悅•方低層J室，實用面積215平方呎，呎租約40元。
海之戀平均呎租約44元
此外，至於近年有多個新盤先後落成的荃灣西，當中屬區內新晉屋苑的海之戀，屋苑現有約35個放租盤，平均呎租約44元水平，入場叫租由18,000元起。
近期租出的個案包括10座高層C室，實用面積391平方呎一房戶，以17,500元承租，平均呎租約44.8元，業主於2017年5月約以754萬元買入，享租金回報約2.8厘。
業界：今年租金會向下調整約5%
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文提及，租金走勢仍受經濟情況及失業率影響，相信今年租金會向下調整約5%。
他又指，今年樓價表現最終取決於香港經濟，以及與內地的通關時間，若下半年可以恢復的話，相信會有內地的購買力湧入香港樓市。
新樓供應維持高水平
差估署日前公布最新數據顯示，預測今年落成單位仍集中新界區，佔總數約55%，其中西貢（包括將軍澳區）及屯門兩區屬供應重鎮，合共提供達7,248伙，佔總數近四成；明年供應重點則轉移至沙田及九龍城（包括啟德）兩區。
根據差估署《香港物業報告2021》顯示，今年私樓預測落成量的18,000多伙中，當中55%位於新界區，涉及10,072伙。
若以地區細分，以西貢區落成的單位最多，共有4,592伙，佔總落成數逾兩成半；其次為屯門區，提供2,656伙。西貢區供應集中在將軍澳日出康城多期項目；而屯門則集中在青山公路掃管笏一帶新盤，將陸續落成入伙。
根據將軍澳區內代理指出，近月入伙屋苑LP6，其中3座高層H室，實用面積為307平方呎，一房間隔，單位以15,000元租出，實用呎租49元，為屋苑入伙以來呎租新高。
資料顯示，單位業主在2019年1月，以約576萬元購入單位，現租金回報約3.1厘。
而九龍區佔比由2020年的25%，上升到今年的33%，其中九龍城和深水埗區的落成量有顯著上升，分別有2,573及2,080伙，於眾多區份中排行第三、第四位。
本年度市區新盤落成量均上升，尤以啟德發展區為重點，由於區內地皮大部分已售出，料未來數年供應仍不絕。
租金創逾四年新低
事實上，差估署2月份整體租金指數按月跌約1%，報174.6，連跌三個月；年初至今累計下跌1.35%，按年跌5.6%，創逾四年新低。期內面積431平方呎的細單位租金按月更下跌1.35%，按年跌5.56%。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦指出，今年2月，私人住宅實用面積平均租金錄得33.4元，按月跌0.6%，跌幅輕微擴大。
主要是2月份適逢農曆新年假期，租金正常回軟。聖誕節至新春期間為傳統淡季，租金跌幅近三個月跌1.2%。
據中原地產新簽租約統計，2021年2月份全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積，平均租金每平方呎錄得33.4元，較2021年1月下跌0.6%。自2020年10月起計，租金連續四個月於33.7元窄幅爭持。
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