英國加息又加稅!醒目港人加按港樓「重錘」英國樓:至少賺到兩樣嘢!|美聯環球

樓市

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踏入新一年,似乎環球經濟仍受新出現之變種病毒影響,疫情陰霾未散。對於來年環球樓市,又是否可以抱持樂觀的預測?

去年多國「放水」,於拯救經濟及就業等方面,推出不同政策支持。在經歷2021年的強勁增長後,可以預計各國政府及央行於疫情初期提供的大力支持將逐步放緩,預料今年的增長動力將相對去年減少。各國央行及政府縮減應急支援措施,對於今年的經濟活動去向而言十分重要。

(圖片來源:美聯環球授權圖片)

英國加稅再加息

英國為了應對新冠疫情而推出的大規模財政刺激方案(包括政府開支及為了在短期內支持經濟的稅務政策)已開始減少。例如英國已於去年推出加稅計劃,今年起當地的企業稅、入息稅,而解決公費醫療經費不足之問題。

不僅僅是加稅,英倫銀行(BoE)於去年底出乎意料之外加息0.15個百分點,至0.25厘。而市場預計,今年2月再議息時,有機會再加0.25個百分點,至0.5厘。

每月供多124港元

加息到底又對一眾有意移民或於英國置業的人有何影響?英國《衛報》以當地匯豐(HSBC)承造按揭的例子,解釋今次加息可能對供樓帶來的影響。

目前HSBC住宅按揭的標準浮動利率為3.59%,若銀行將央行加息全部轉嫁業主,利率會調升至3.74%,以一個15萬鎊單位按揭,分20年攤還計算,每月供款將增加11.66鎊(即約124港元),數目以一個月來看不算太多。

雖然數目不大,但都算是一筆額外支出;不過有意置業的讀者亦不用擔心,原因是於近幾年英國的超低息環境下,市場流行定息按揭。有統計指,自2019年起,96%的新造樓按都是採用鎖息計劃,加息並不會帶來即時的影響。

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按港樓買英物業更划算?

事實上,不少香港買家都會以香港物業作按揭,再「Full Pay」外國物業,英倫銀行加息對自住港人而言,似乎不是問題。

筆者亦於早幾期專欄中提及過,按港樓買英國樓的好處,尤其是於現時英國加息,而港息仍位於低位下,加按港樓入市自然更划算。

如果香港本身物業已經完成供款,甚至接近完成供款的話,大可以選擇以1.45厘的息率加按香港物業,套現投資英國樓。筆者舉個簡單例子,現時英國按息約為3.59%,與香港的按息相差約2.14厘。

以上述一個價值約15萬英鎊(即約159萬港元)的單位為例,若在英國承造6成按揭的話,向銀行貸款95.4萬港元,每月供款為5,756港元。

但若果買家從自身在港物業加按套現,而貸款額相若的話,每月供款額將減至4,599港元,每月供款支出將減少1,157港元,減少約20%,似乎更為划算。

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入手英國物業賺匯差

再者,於本港承造按揭,還可以賺取匯率的差異;英國加息刺激貨幣政策,英鎊曾跌至1港元兌10.28英鎊的低位,但及後回升至10.7英鎊,不要少看0.42英鎊的匯差,以一個15萬英鎊的物業計算,兩者的樓價已相差約6萬港元。

誠如筆者於文章開頭所說,各國的政策支持及救市方案,將成為今年環球樓市走勢的指標。環球樓市到底何去何從,大家不妨拭目以待,把握入市良機。

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