調查報告 半數後生仔 預計10年內上車無望

花旗銀行委託港大社會科學研究中心，電話調查訪問了超過500名市民，當中8%受訪者表示「好有需要」置業，有相當多人渴望入市置業。但同時有68%人認同現時是「差或極差」的置業時機，較去年同期升4個百分點。

調查亦指出，21至29歲群組年青人對置業感到絕望，當中32%人認為有實際需要置業，但52%人認為未來10年亦難以入市上車，比5年前增加9個百分點。

調查亦指有55%受訪者認為未來一年樓市仍然向好，較去年同期增加11個百分點。雖然大部分人認為現時不是入市置業的好時機，但有21%受訪者指樓市「易升難跌」，對置業「非常感興趣或頗感興趣」，是2012年來第二高比例。另外，擔心按揭利率上升者，亦由今年第一季的73%，回落至52%。

中大教授點睇上車置業

年輕人常慨嘆月入不高，難以上車置業，更遑論晉身中產之列。年青人上車是否真的很難？香港中文大學經濟學系副教授兼劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為未必不可行，問題在於年輕人有否身體力行，落實大計？

不妨參考莊太量教年輕人晉身中產買樓必學三招。

現時香港人對於中產定義眾說紛紜，莊太量認為以字面解釋，中產的英文middle class意指收入在香港入息中位數的人士；但以中文字面來看，「產」意指資產，即擁有的淨資產於全港中間位置的人士。不過，香港沒有統計資產的數據，故難以用此方式釐定中產。

就個人而言，莊太量認為在香港要做中產人士，起碼擁有一層已供完的物業；家庭淨資產約1,000萬元；而家庭月入最少達10萬元，才可達到中產門檻。

第一招：增加收入兼職賺錢

莊太量坦言，倘若夫婦二人同是專業人士，如醫生、律師等，基本上晉身中產階段是毫無懸念，只是時間長短問題。

假如是非專業人士但又想晉身中產之列，莊太量建議打工仔需盡快積聚財富，甚至要犧牲工餘時間，外出兼職賺取額外收入。

他指出，現時香港失業率低，大學畢業生不難找工作，但未必找到一份收入高的工作。

舉例初入職場的打工仔月入最高可能僅15,000元，預計未來十年最多可能只能達頂薪20,000元水平。

單靠一份工作的收入難以達至中產階級，因此，他建議有意成為中產人士者，應善用自己的時間，盡早積聚財富。

「一個人為甚麼會窮？不是因為失業，反而是因為就業。」莊太量笑言。

此話何解？莊太量解釋非專業人士所找的工作，未必是自己的長處；加上薪金不高，故是將自己的時間，以低價賣給公司。

舉例說，一個人的專長是彈琴，倘若於畢業後不是從事文職而是教琴，以同樣工作時間來計，教琴的收入會較高。

不過，教琴與從事文職工作實際上是可以同步進行的，同時賺取兩份收入。

莊太量藉此例子建議，打工仔應於工餘時間增加自己的收入。

第二招：節省開支應慳則慳

至於應如何分配每月收入？他表示倘若一個打工仔勞動月入為15,000元，最起碼要找兼職增加整體收入至20,000元。其中，最少將三成收入作儲蓄；另外，預留一成作稅務需要，再按需要給家用；其餘作消費及投資。

此外，他亦建議年輕人盡可能與家人同住，以節省租金支出的成本。要是沒有獨立自住需要，便不應增加租金支出，除非有實際需要如結婚，但結婚亦可與另一半共同負擔租金，較獨自租樓較划算。

而消費方面，莊太量直言年輕人需以慳錢為大前提，無謂的消費，如每年更換一部新智能電話則可免則免。

而男性特別容易掉下買車的陷阱，不少男生有收入以後，第一件事就是買車。

皆因儲首期買樓感覺遙遙無期，但買車所需首期不多；加上車價不高，容易承造按揭，且可駕車結識女生，故男生上班後容易為了虛榮心買車。

莊太量指出買車連同養車開支，可達至六位數，但若以該筆錢作置業首期，數十年後兩者相差的價值就不只是一輛車，因物業升值能力強，但汽車只會貶值。

故他建議年輕人不應太早買車，應先將收入作儲蓄，再進行不同投資以滾大資產。

第三招：紀律性強不怕捱苦

最後，莊太量強調年輕人若想晉身中產階級及成功置業，必須不介意捱苦；同時需有一定的紀律，堅守開源節流這個大原則。要求年輕人過低消費生活表面上看似很困難，莊太量則教路，年輕人可善用存貨，例如買衣服前，先問自己家裏已有的衣服到死的時候還能不能穿；如果能穿，即毋須添置新衣。

其次，假如需買智能電話，亦可選擇比較耐用的品牌及型號。「iPhone 7智能手機亦可以買，但購買時應買最高規格如容量最大的版本，確保可用上幾年，毋須短時間內更換。」

另外，亦要有規劃及目標，如訂立30歲前擁有100萬元資產，定好目標後應好好執行。其中，他建議年輕人可建立excel試算表，列出現有的資產，再於特定時間更新試算表，檢查該年的資產升跌，看可否達到最初訂立的目標。

對置業看法

莊太量認為，現時在香港買樓已不是最好的投資，因樓價持續上升難以回落，投資門檻高。

不過，置業卻是一個安全網，讓自己於晚年有一個保障，因退休後沒有收入，難以每月花一筆錢租樓。

因此，他認為年輕人在香港置業是必須的，除非父母已有物業，且他們是獨子，父母去世後可擁有該物業。

他亦指出，年輕人買樓毋須心急，當年他亦不是一畢業有收入後就可買樓，就算20多歲已於大學任教，亦需至30歲後才成功置業。

不過，他亦認同現時買樓較以前難，當年他能成功置業，亦需靠發展商的二按；但強調當年他的收入足以應付所需的利息支出，就算加息亦可負擔。

儘管現時發展商亦提供不同的二按計劃，但要是年輕人沒有計算自己的能力，貿然靠發展商的二按計劃上車，是一件危險的事。

至於靠「父幹」或「母幹」買樓上車，莊太量直言不同意父母如此幫助年輕人；更指自己不會提供首期予子女，最多只會借錢，還笑言需簽下借據及收取利息。

Ben Sir點睇上車置業

歐陽偉豪（Ben Sir）建議，年輕人不要將第一個上車樓的目標放得太高，應該努力儲錢，減少不必要開支，以及善用政府和社會提供的資源和政策，相信年輕人即使不靠父幹，要想上車並非難事。

Ben Sir表示在眾多投資項目中，他最喜歡買樓，因為物業有一種實質的用途。「因為可以摸得到，看得到，但股票、外匯等投資，對我來講欠缺實質感覺，所以選擇買樓，亦是性格使然，因此弄清楚自己的性格適合哪一種類別的投資，對投資者來說也是很重要的。」他解釋。

1991年，Ben Sir買入第一個單位：「是一個總價90萬元，坐落於筲箕灣的400多呎單位，當時可以做到九成按揭，但首期要90,000元。

「當時我教書的人工每月只有6,000至7,000元左右，因此這90,000元首期，對當時的年輕人來說，不是一個小數目。

「幸而我和女友，當時差不多已工作兩年，累積了一點積蓄，每人支付50,000元首期，終於買了這個單位。」Ben Sir為了買第一個物業，除給家用和自己的日常開銷外，一切都是秉承著能省則省的原則，當時選擇的交通工具是地鐵和巴士，拍拖則為行山等活動。

他笑言，當時最怕的是寒假和暑假：「由原本每日八個小時的上班時間，突然變成不用返工，等於變相增加了花錢消費的機會，所以我會跟女友比賽，誰儲得多錢。」

現時樓價高企，成為困擾年輕人的一大難題。對此，Ben Sir建議，現時有意上車的年輕人，對於買樓首先要求不要太高，縱使不是dream house，也盡快入手買入第一層樓。

年輕人一定要儲蓄

「沒有人可以在住宅方面一步到位，只要告訴自己這個單位不是自己的最終歸宿，便能鞭策自己在事業上更加努力，等到將來有實力再換樓，改善居住生活的條件。

「其次，年輕人一定要儲蓄，無論你買不買樓，錢是一定要儲，同時亦都要努力工作，負資產不可怕，負資產加上沒工開才可怕。」

同時，必須要善用政府及社會幫助年輕人上車的政策和措施。Ben Sir相信，如果年輕人可以做好這幾方面的準備，想要上車買第一層樓，應該也不會太難。

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