月入$50,000與家人同住 想買樓收租 依家買得未 | 置業個案 | 樓市入門
Anthony Sir：
你好，本人現時與家人同住，月入50,000元左右，雖然沒有迫切的自住需要，但見樓價不升，身邊的朋友都說都說不如買樓收租。
最近看了好幾個樓盤，看中了一個九龍區屋苑中層單位，景觀也算開揚，面積約280平方呎，業主要價520萬元，如果買來投資收租，值得買嗎？
讀者馮先生
租金回報低現金流已死
如果讀者的目的是投資買樓收租，筆者奉勸還是打消念頭好了。
翻查網上成交數據，最近同類單位的月租金額只有11,000元，以讀者打算買入的價格520萬元計算，回報只有2.5厘！
如果扣除管理費及一些恒常的出租及維修開支等，回報隨時低於2厘，還未計算要交稅呢。
試想想，現時的按揭供款利率，由於銀行同業拆息（H）已不知不覺間升了很多，實際供款利率很多時候都已經到達Cap位，即2.15厘，收租回報已經低於供樓利息，亦即是要蝕本。
加息期隨時要蝕本
這還未計算加息的因素，過去幾次美國加息，香港都沒有跟隨，業界估計今年下半年香港勢必加息。
雖然在資金氾濫的年代，相信就算加，都不會加很多，不過現在已經蝕本，每加一次息，就會再蝕多點！為甚麼要做蝕本生意呢？
以往人們喜歡買樓收租，喜歡現金流，但現金流已死。
買樓收租要有正現金流
舉例，2010年筆者與朋友們瘋狂地買樓收租，多則十幾廿層，少則三、四層，當時的實際供款率大約1厘，但租金回報就隨時有5、6厘。
以讀者的心水單位為例，當時樓價大約150萬元，租金高達7,000多元，以當年標準按揭七成計算，供樓只是3,000多元，扣除管理費每月有3,000元正現金流。
後來即使樓價一直上升，筆者仍然捕捉到多次入市機會，以最近一次跌市2016年為例，買到的單位回報很多都超過4厘，遠高於供樓利率，有正現金流。
現在金管局將收租單位的按揭成數壓到五成，收租還勉強夠供樓，如果像當年標準七成按揭的話，早就要「倒貼」了。
現金流只是其中一環，另一個重點是量。
今天買樓投資 收租只是防守
假設讀者心水單位收租15,000元，月供及管理費約10,000元，每個月就有5,000元正現金流。
5,000元不能過活的，但如有三、四層樓，月入就有20,000元了，有十層樓，就有50,000元了，這樣才可以步向財務自由，才有意思。
可是現在辣招多多，想買多層樓都難，就算買到，都借不到按揭。一層起兩層止，即使每間月賺幾千元，有何意思？
所以今天投資買樓收租，難免要以資產增值為目標，收租只是防守。
或者讀者會問，那可以買一些收租回報較高的舊樓嗎？筆者的回答是，舊樓更難玩。
市況逆轉或致雙重損失
近年樓價升勢凌厲，然而過往不少買樓收租投資者最愛的舊樓，升幅遠不及預期，最主要原因是追價買樓的，很多都是用家或者新手，舊樓不是他們那杯茶。
最近筆者與朋友都有買樓，雖然仍可買到大約有兩成水位的筍盤，但目標都是以幾年後賣出，賺差價為主。
租金回報都要睇，只要不要太低，夠防守就足夠。
至於讀老提到的放盤，筆者看不到有多大的水位，而且防守力也很低，即使是自住都覺得不太值得買，更何況是投資買樓收租呢？
萬一市況逆轉，可謂雙重損失。建議讀者還是努力再找找回報更高的物業吧，如果香港住宅找不到，內地樓、工廈等等，都有不少機會。
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