香港買樓vs買舖收租 10大分別

（一） 租金回報率：現時舖高過樓。根據官方數字，住宅樓宇平均回報介乎2.3%（大單位）至3.5%（細單位）。商舖最新平均回報是3.8%，但在現實成交中，許多商舖回報可達4至6厘。
現時樓的回報率 （除非劏房）一般較商舖低一、兩厘。租約方面，坊間約七成租約為「全包」，即業主負責管理費、差餉、地租。
（二） 回報率和面積的關係：住宅愈細間回報率愈高，因為「住」是剛性需求。相反，商舖面積愈大，回報率往往愈高，因為投資者多，大金額需更高回報吸引。
（三） 交吉和價錢關係：交吉樓較值錢，連租約舖較值錢。「交吉樓」通常比「連租約樓」貴2%至5%，因自住買家可憑「按揭保險」造高達九成數按揭。「連租約舖」則比「交吉舖」貴5%至10%，因為有租約證明生財能力，較易向銀行融資，但買舖按揭一般只能借到四至五成。

商舖投資較考眼光

（四） 租約長短：樓較短、舖較長。
樓租約一般是「一年死、一年生」，按金通常「兩按一上」，經紀佣金各半個月佣。舖租約較長，零售兩年起跳，飲食業「3+2」或「3+3」起跳，按金「三按一上」，經紀佣金各一個月佣金。舖租客因裝修投資大，較不願隨便搬遷。
（五） 空置風險：住宅有剛性需求，商舖要「撞客」；住宅有剛性需求，減租10%至20%通常一兩個月內可租出。商舖非常講究「行業匹配」，若行業轉型，即使大減租仍可能空置一年半載。
（六） 瑣碎雜項責任：樓多數是業主負責；舖多數是租客負責。
（七） 租金波幅：住宅較穩、商舖可大上大落。樓透明度高，租金較穩，每次最多調整一、兩成。商舖透明度低，變化大，生意好時業主可加租幾成至一兩倍；生意差時，減租一半租客也可能搬走，因此租值較大上大落。

（八） 用途及牌照：樓用途單一，商舖符合多種出牌要求。樓用途單一為住宅。商舖則須符合「大廈公契」及多種「出牌要求」（例如電力、來去水、消防等），牌照限制影響租值。
（九） 選址眼光：樓要方便、要名校，舖要旺、要高消費（旺丁旺財）。
買樓看重近地鐵、名校網、近大學生或白領承租，避開「凶宅」。買舖看重人流、消費力，要開揚，避開「死位」（如大斜路、死角位）。
（十） 時間是朋友或敵人？樓齡影響樓價及租值，舖齡無人理會。樓齡會影響樓價和按揭年期（「75減樓齡」），設施陳舊令價值失去競爭力，時間是樓的敵人。街舖敘造按揭不設「舖齡」上限，價值取決於地段與人流，時間反而能醞釀商圈名氣，是舖的朋友。

總結，住宅投資穩健、貸款容易，適合初入門、追求穩定現金流的投資者。商舖投資則較考眼光，具備較高回報潛力，但高風險，適合已有幾層樓在手、不介意高風險/高回報的專業投資者。