銀主盤｜低價拍賣單位必定「慘不忍睹」？銀主盤一樣有上等貨！｜樓市蔣門人
甚麼是銀主盤？
當一個單位或物業的物業持有人，未能按時償還抵押物業的按揭貸款，放貸人，也就是銀行便會Call Loan，也就是銀行決定要收回其按揭貸款，不再借款給按揭申請人，業主在這樣的情況下，便需要於指定期限內把尾數清還。
如業主未能於期限內將貸款盡數清還，贖回其物業，銀行便會入稟法院，沒收其物業。然後再將其委託代理，或拍賣行向公眾放售或拍賣， 以清還其債務。
「銀主」的意思，即是由放貸人，不論申請人是向銀行或發展商借貸，只要被沒收而再拿出去拍賣的物業，都會被統一稱作銀主盤。
購買銀主盤的好處及問題
購入銀主盤的好處，是在於銀主盤通常都不存在業權的物業問題，因為銀行作為拍賣者，他們本身便是物業的業主，故此便不存在無契樓、釘契樓等有契約問題的樓盤。故此，有意購入銀主盤的買家們，便需要顧及少一點問題。
而成為銀主盤的單位，只要內裡沒有大問題，通常在申請按揭上，也沒有太大問題，因為理論上來說，新業主只是購入了一個普通單位，並不像凶宅般難以申請按揭。
但當然，為安全起見，有意購買銀主盤的朋友們，也應該小心，事先要求代理或拍賣行進行查冊，以了解物業會否有未清拆的僭建物、非法改動、又或是單位是否有負債、或其他法令、政府指令等等。
另一方面，在銀行收回物業時，會為物業進行估價，而在將其出售時，也會以貼近巿價開售。但很多時候，銀主盤的成交價，都有可能會比巿價平10至20%，只是要注意的是，通常這些單位，質素可能會比較參差。故此，有興趣要購買銀主盤的朋友們，最好自己也懂裝修行情，也需要預留款項作裝修之用。
業主在買入了銀主盤後，有可能需要負責支付前業主拖久的管理費及水電費。而且成交期也會被銀主限定為45天，不像其他的二手樓買賣中， 可以與賣家商討，故此，有需要做按揭的朋友們，請預備好所有文件，預早申請。
如果該銀主盤有連租約的話，業主購入這種銀主盤便會被視為非自住住宅物業的按揭申請，即使是沒有按揭在身的借貸人，也只能申請到五成的按揭。如果本身有按揭在身的話，更只能申請到四成按揭。
如何購入銀主盤？
一般來說，各大地產代理都會有列出近期出現的銀主盤，同時，各大物業拍賣網，例如環亞物業拍賣、忠誠拍賣，也會不時更新最近出現的銀主盤，以及其拍賣地點。
有興趣想買銀主盤的朋友們，只需要向代理說出自己的目標價格，代理便會為你向銀行「落標」。
銀主盤，除了公開拍賣以外，另一個最常見的招標方法則是暗標。
通常來說，銀行都會為單位定下一個開價，有興趣買入該單位的業主不會知道銀行的開價，也不會知道其他潛在買家的開價，銀行私下收集了不同的標書後，會看看其中開價最高的標書，以決定是否賣出該單位。
如果銀行收到的最高價格的標書，都覺得不能接受時，銀行便會選擇不將其單位出售，而將其留在下一次的招標或拍賣。這點和公開買賣的銀主盤是差不多的。
但有時候，如果銀行收到的最高標書價格雖然比其定下的開價低，但也能接受時，銀行也有可能將該單位放售。例如一個單位的銀行開價是 500萬，最高的拍賣或標書金額為400萬時，銀行有可能不會接受，但如果是450萬的話，銀行有可能都可以接受的。
注意，在購買銀主盤時，是不存在討價還價的，都是一口價，銀行接受了，便成交了。故此，有興趣想要購入銀主盤的朋友，最好事先了解清楚，如果單位已經是慘不忍睹，當然便要出一個更低的價錢了。所以建議各位記得在落標前，先安排睇樓哦！
