【搵樓上車必睇】若考慮買40年樓齡單位 切勿輕視3大問題
撰文：經一編輯部 ｜圖片：unsplash
樓齡高 業主難落車
樓與人一樣會隨著年齡增長，除了維修問題，還有日後出售物業的潛在隱憂，新手上車不能掉以輕心。對於買樓自住的用家，正常而言一住便十多年，之後才有機會換樓或搬遷。若現在購入一間樓齡已達40年或以上的上車盤，縱使是大型屋苑，保養及維修較佳，但仍敵不過市場的遊戲規則。
以熱門上車盤沙田中心為例，樓齡40年，假設自住十年後，樓齡已屆50年。若到時想賣樓，銀行一般計算按揭還款年期，會看買家年齡及樓齡，作為批核按揭年期的依據，取當中較短期者。單看樓齡年屆50，銀行通常以75減樓齡為計算基礎，即最多只能做25年的按揭年期。若自住年期在十年以上，下一手買家的按揭年期便會愈來愈短。
1. 按揭年期短 影響買家興趣
由於是上車盤，買家通常希望按揭年期愈長愈好，以減輕每月供樓開支，25年或更短的按揭年期，或有機會影響買家的興趣，這方面對上車盤的影響特別明顯。
或許有些上車客計劃買入後長住，不打算換樓或搬家，這便不會遇上下一手買家承造按揭年期較短的問題。業主如真的計劃以後不賣樓，亦不需要以物業套現，樓齡問題的確相對輕微。
2. 難造逆按揭
不過，如果自住十多廿年後，業主屆退休年齡，到時若希望透過逆按揭把自住單位套出每月收入，這時候又會遇上另一問題。因為單計樓齡因素，50年樓齡或以下的單位可敍造逆按揭，但50年以上的單位，按揭證券公司便有機會需要驗樓證明，並按不同情況作個別批核，不一定能套現。
3. 放售時或要減價求售
對於樓齡達40年或以上的上車盤，自住十年後將有機會面對樓齡過高，被逼減價求售，或未能透過逆按揭套現的境況，作為醒目準業主，宜看長遠一點，考慮清楚物業樓齡日漸偏高的潛在問題。
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