已擁一樓一倉一車位 月入$52,000男點賺多啲？

本人37歲，月入52,000元，太太無工作，小朋友快出世，現手上持有物業如下：

（一）三房單位，549萬元買入，餘下供款450萬元，月供19,000元；
（二）300平方呎貨倉，200萬元買入，餘下120萬元供款，月供13,000元，收租5,000元；
（三）車位一個，以45萬元full pay買入，每月收取租金1,700元。

另有私人貸款45萬元，月還4,000元，每月扣除還款及保險，已所剩無幾。現手持流動現金約200萬元，想增加被動現金收入，請問有何提議？

讀者小天

貨倉市場筆者不熟悉，但講開貨倉，唔可以唔識#安全貨倉（00237）s此一股份。去年該股賣走柴灣貨倉，豪派每股3.88元特別股息之後，股價調整至18元就無點郁過。

當然筆者不是推介股票，但看安全貨倉截至去年9月底的中期年報，只可用「無朝氣」、「無嘢撈」來形容。最大亮點係集團增加其證券投資組合，並錄得244.3萬元溢利（2015年同期為虧損411.6萬元）。

從另一個角度睇，即係公司無咩生意好做，不如炒吓股等賣盤好過。

如果一行龍頭都搞成咁，讀者無睇過就涉足貨倉市場，仲要300平方呎倉都買，那筆者真要同讀者見面相談才得知玄機。

至於香港車位，今時仲落得手買，定有爆升因素，但如只想買入車位放租收6至7厘（假如有），咁不如用收息101的債基疊增去收10至12厘息好過。

計一計讀者幾項投資的正現金流效率，貨倉每年令現金流減少96,000元［（5,000元-13,000元）×12］，並鎖起80萬元（200萬元-120萬元）；車位則為4.5%（1,700元×12÷45萬元）。

雖然已買三房而手上持200萬元，但同時受壞因素影響，如自住樓賺價實唔深，550萬元樓仍欠款450萬元，亦即樓市跌20%已可令讀者成負資產。

另一壞因素是有私貸45萬元，借私貸很傷借貸力，而扣除借錢，其實讀者只有150萬元現金，還要養太太；加上好快小朋友出世，而月搵月月清，但人已近40歲，情況唔敢講樂觀。

契機在於太太無樓喺身，或行一拆二都好，總之點都可「吉」一個名額出來。

如此便可以造高成數又唔使畀15%貴印花稅上會（留意仍要跟平的印花稅率畀稅，唔係唔使畀）。

太太雖無工作，但如作好部署，是可將借貸力由無變有。

近一點看，無乜特別的話好應賣走貨倉，套回80萬元，投入債基疊增收12厘年息，一個月都收8,000元，已令零儲蓄的讀者「重新出水」。

萬一市況下調，令讀者要補margin，手上200萬元現金是好支持。

至於直債就不建議入手，因直債入場費高，縱有保本之效，但高門檻拒絕了讀者。如真再想每月有現金，可將債基加碼至120萬元，另外盡力拉長自住樓的月供金額（但要過咗罰息期先得），希望每月多一元就儲一元。

不少人抗拒拉長按揭年期，其實只要考慮到今日月供10,000元，到30年後可能搭次船都做唔到，那就不會介意攤長一點還。

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