聯名物業業主注意!低印花稅高按揭成數甩名秘技|經一專欄

聯名物業業主注意!低印花稅高按揭成數甩名秘技|經一專欄

【聯名物業・經一專欄】上週提及聯名物業,如欲轉名或「甩名」,必須尋找銀行以開出最低估價,作為轉讓或交易價格,以便節省印花稅。不過如果以低價轉讓,按揭貸款金額也隨之下降,兩者如何取得平衡?

撰文:子非魚 |  圖片:新傳媒資料庫、unsplash

舉例假設聯名物業價值650萬元,「甩名」交易只需以樓價的一半(即325萬元)計算印花稅,稅項為73,125元;而650萬元的物業可以借六成按揭即390萬元。

假設有銀行評估該物業價值700萬元,並以此為「甩名」交易價,以物業價值一半計算,印花稅便升至78,750元,按揭貸款額上限亦升至420萬元。

聯名物業 按揭 貸款 印花稅 買樓 經一專欄
圖片:iStock

兩者對比之下,以700萬元作為「甩名」交易價更着數。 雖然印花稅增加5,600元,但按揭貸款額多近30萬元,只要把這筆錢放入按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-link),額外貸款利息便能100%對沖,故此30萬元資金成本只是1.87%(5,600元/300,000元=1.87%)。

聯名物業 按揭 貸款 印花稅 買樓 經一專欄
圖片:新傳媒資料庫

有助業主一開二 「甩名」一般是為了重獲首置客身份,方便將物業「一開二」。

以夫婦為例,如果丈夫需要將第一層樓套現,給妻子作為其首置物業的首期,故此把轉讓價定得較高並非沒有着數。

提升物業估價秘技詳情,可參閱1962期(6月11日出版)之本欄文章。

聯名物業 按揭 貸款 印花稅 買樓 經一專欄
圖片:unsplash

慳稅和套現能否魚與熊掌兩者兼得?

有兩個方法。首先,樓價估值為620萬元,最多只能借372萬元,而且稅率較高;若果找到銀行願意估600萬元,由於可以借八成按揭,貸款額高達480萬元,變相可以減少繳稅兼且槓桿率更高。

不過必須留意,如果申請八成按揭,需要繳付按揭保險費,費率為貸款額的2.15%,但在一般情況下,可獲六折優惠,再計及按揭現金回贈率,便有賺無蝕。

如果三年後樓價更高,業主可以將按揭保險退保,取回15%保費。 第二,假設物業價值420萬元,如果有銀行估值400萬元,更可以申請九成按揭套盡現金,而且「甩名」印花稅只是100元,魚與熊掌兩者皆得。

聯名物業 按揭 貸款 印花稅 買樓 經一專欄
圖片:新傳媒資料庫

估價切忌大幅偏離市場

然而,若果樓價已經大幅偏離600萬元,上述方法便不適用,但仍有另一招可用。 首先尋找開出估價最低的A銀行「甩名」,以節省印花稅;過了冷河期後,便罰息轉按到B銀行,以高估價重新申請按揭及套現。

有些銀行首年罰息只罰現金回贈,舉例假設透過A銀行以低估價「甩名」,其後再轉去高估價的B銀行套現,實際上是沒有罰息,只是失去現金回贈。

聯名物業 按揭 貸款 印花稅 買樓 經一專欄
圖片:unsplash

不過,B銀行亦有現金回贈,所以這操作只是損失律師費,大約5,000元。 所謂冷河期,大部分銀行要求一年,才容許「甩名」後,以高於轉名價轉按。然而,有些銀行的冷河期僅為三個月。

最後,筆者提醒各業主,「甩名」價可以低於市價,惟不能大幅偏離市價;否則稅局有權於七年內追討印花稅;如果低於市價超過兩成,稅局追討的機會便非常高。 不過轉讓價有銀行估價作為憑據,便是合理定價的根據。筆者建議業主保留估價編號,甚至購買足本估價報告。

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。