買樓 樓齡不是唯一考慮因素 物業抵押力勿忽視

買樓 樓齡不是唯一考慮因素 物業抵押力勿忽視

【諗sir投資教室】35歲讀者想購入一個30年樓齡的私人物業,預計需要30年完成供款,屆時單位將會有60年樓齡,維持費用大,很難找到買家接手,讀者想請教諗sir,手持這物業的價值何在?

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料庫

諗sir回答重點如下:

留意物業的內含值

很多買家評估物業的價值時,都會留意單位會否太舊、物業大堂的外觀、管理員的服務態度、校網或地理位置。

其實物業的內含值是不可忽視的,例如物業的抵押力、物業可以吸引的客源或物業能否改裝。

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圖片:新傳媒資料庫

物業抵押力

物業的抵押力方面,45年樓齡以下的物業,抵押力相對地較高。因為銀行可以為40年樓齡以下的物業,做30年按揭。

30-40年樓齡以下的物業仍然值錢,因為30年按揭,給投資者一個高的現金流回報。

高年期按揭意味著,可以拉長期供款年期,令每月按揭供款額減低,把租金收入減去按揭供款額,物業有正現金流的機會大增,樓價跌勢顯著時,也較守得住。

市面上有很多沒有抵押力的物業,例如連約成(連租約成交)的物業,因為按揭只能做到50%。

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買樓好重要

一間自住樓,一間收租樓是必要的。

30歲時購買物業,月供1萬多元,20年後仍然是每供款1萬多元,會很輕鬆,相反租金會隨著通漲上升,如果不買樓只租樓,租金支出會很大。

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人沒有錢先需要買樓 靠手上現金 月製3萬收入

【諗sir投資教室】讀者41歲,老婆37歲,兩人月薪分別約有3萬多元,有一個兩歲的兒子。手持物業市值625萬元,曾經加按物業;蟹貨股票價值7萬元;現金28萬元。讀者想請教諗sir,如何有效利用手上現金,每月產生3至5萬元現金流。

撰文:諗sir |圖片:新傳媒資料庫、unsplashphotoAC

讀者想請教諗sir以下兩個問題:

題1.物業已過兩年罰息期,再加按好嗎?

題2.如何用手上現金,每月產生3至5萬元收入呢?

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諗sir回答重點如下:

答1.如果現時跟著金管局指引去加按,一般銀行加按可以加到60%,安全係數幾高。

不要亂花費加按後取所獲的錢,用作收息或做定期,就算被call loan也不是世界未日。

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答2.不用現金水平的人,應用不同方法達成同一個目標。

較為有錢的人,可用較為穩陣等方法; 資金較少的人,要採用較進取的方法。

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流動資金只有100至300萬元的人:

不應投資值債,應投資債券基金,例如以美國國債和美金為主(套餐B),有12、13厘息,做盡槓桿有18厘息。

假設有250萬元資產,可放一半用作投資套餐B,另一半投資以美國公司債為主的套餐E,可隨時買入債基。

每月收息,平均收12.5厘息,一年收31萬元息,月入2.6至3萬元。債基風險是買股票的1/4。

流動資金有400至1,000萬元的人:

可投資直債,例如保誠、東亞和渣打也有發行直債,一般派息由6至8厘息,到期保本。

假設有600萬資產,分別購買保誠和渣打的直債,平均收息7厘息,一年收21萬元利息。

直債缺點:每半年或一年才派息一次。

另外,可投資債基,債基不是「穩坐魚船」,較為有錢的人可以投資「老豆之選」,即大部分購入A grade債,例如長實及和黃。

債基缺點:派息低,槓桿後收8厘息,以600萬計算,一年收48萬元息。

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流動資金少於100萬元的人:

需要改變生活和消費習慣,同時可以考慮投資股票,可以留意股票相對大市的強弱度。

股票缺點:風險高,賺錢難度高。

第二,人沒有錢才真正需要買樓,利用物業按揭去借錢,在未來30年定額歸還,供樓愈供愈輕鬆。

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