新盤凱滙平過二手 樓市出現新跌浪 上車唔好急 | 香港樓市2018

新盤凱滙平過二手 樓市出現新跌浪 上車唔好急 | 香港樓市2018

代理: 價錢有冇得傾吓?

業主: 未必再跌嘅…

代理: 但係而家新盤都劈價喎!

業主: 有咩關係呢?

代理: 新樓萬七,你又萬七,係人都買新樓啦!

業主: 咁又係…好啦,平少少賣咗佢啦!

撰文:1%Anthony|圖片:新傳媒資料庫、unsplash

最近好多人問觀塘新盤「凱滙」抵唔抵買…

呎價的確抵,問題係買唔買得起!

近兩年推出的市區新盤,折實均價甚少低過2萬元,例如油塘鄰近鯉魚門推出的新盤,呎價都要2萬,今次凱滙坐落的位置可是觀塘市中心!大家都預期呎價最少都要2萬!

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圖片:新傳媒資料庫

誰知樓市逆轉,一直覺得理所當然的呎價,今天難以出貨。

加上樓盤首批單位有缺陷,開則太大,一房要450呎以上,由7百多萬起,兩房要540呎以上,由接近9百萬起,雖然發展商有提供一按,但據代理說,入息要有供款的一倍以上,以一按計劃內最高的利息計,即5年後的P+1%,篤一篤計算機,月入要近10萬才可以買到一個入門級的兩房單位!

所以說,贏呎價,輸Lump Sum!
開價平少少都合理,於是發展商就低開一、兩成,首批均價只是1.7萬,所以好多人心思思想入飛!

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圖片:unsplash

新盤減價 會否引發新一輪跌市?

如果新盤仲平過二手,點解買二手?對二手放盤做成壓力!

根據以往的經驗,跌市初期,大部份業主等錢洗的業主,都會選擇睇定啲,不會輕易平賣,若市場上的劈價盤被消化得七七八八,而那些業主又未肯投降減價的話,市場又會再次進入買賣拉鋸局面。

直到有新盤大幅減價,貼二手開盤,甚至平過二手賣樓,就會對現時放盤的業主構成壓力,正如前文的場景,新盤呎價又係1.7萬,二手呎價又係1.7萬,為甚麼還要買二手呢?

於是二手又會再次被冰封,想賣樓的業主,就要再減價才會有承接。

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圖片:新傳媒資料庫

如果新樓減價反應好,加價加推仍然大賣,氣氛或會好轉。

如果新樓減價反應仍然很差,或會引發新一波的減價潮!

舉例如果「凱滙」今次低價開盤仍然賣得唔好,未來賣樓的新盤,就知道要再平,才會有人買,於是開價又會更低,若一浪接一浪,新盤次次開盤都平過二手,很快就會令二手進入下一波跌浪。

再加上近年政府落力覓地,又推出空置稅等,試圖增加供應,未來兩、三年推出市場的新樓盤不見得會比現在少。

再加上,大陸經濟下行風險比香港高得多,即使內地買家買樓,內地發展商投地,都已經沒有之前那麼進取,想救市都救唔到。

之前好幾次比較顯著的跌市都有這個情況,新盤開價仲平過二手,樓價亦持續下跌。

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圖片:新傳媒資料庫

因此「凱滙」的收票及銷售情況,對後市有啟示。

不過照睇,貿易戰停火,即是將計時炸彈延遲三個月才引爆。

有業主朋友一見到新聞,就馬上反價,很多買家都未能接受,於是業主就由反價變成趕客。

雖說暫時停火,但看看形勢,侵侵應該冇咁快就收手,相信樓價往後仍要要尋底,不用心急。

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圖片:新傳媒資料庫

延伸閱讀:

投資思維不變 只會重蹈覆轍 後悔又後悔 無限輪迴

筆者:呢度掂呀,而家低水,抵買!

朋友:得唔得架?周圍好似冇乜人氣喎。

筆者:發展咗就唔係呢啲價,翻咗幾倍啦!

朋友:得唔得架?

筆者:三年後呢度會有地鐵,嗰度會起…

繼續分享…阻礙你成為專業投資者的思維

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

普通人用「眼力」

只睇到眼前已經存在的事!

所謂…後知後覺,慢人幾拍!

絕大部份人都處於這種狀態…

有些人因為工作太忙,沒有時間;

有些人因為本身對投資興趣不大,沒有留意;

有些人因為害怕冒險,聽到都當聽唔到;

有些人沒有這種天份,欠缺想像力及分析力…

直到見到市場已經出現變化,看到身邊有朋友賺了錢,才後悔當日沒有跟上,經常聽見他們講的一句話是:「早知我就…」

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圖片:unsplash

思維不變只會重蹈覆轍

思維不變…下次只會重蹈覆轍,後悔又後悔,無限輪迴!

不過都未算最慘,大不了賺唔到錢,繼續埋頭苦幹上班也能過活!最慘是見別人賺錢,條氣唔順,盲目高追!

舉例,在股票市場,身邊有朋友,去年見到人買騰訊賺大錢,心有不甘,於是450元高位照樣高追,結果當然是…再坐一會!

圖片:unsplash

又舉例,在地產市場,筆者在2009年開班教學,過去多年,大部份時間(不包括2018上半年)不斷講買樓,尤其細價樓。

絕大部份學員都有付諸行動,賺了N桶金,坐擁八位數資產比比皆是。

但亦有朋友不信,滿腦負面思想,甚麼加息、環球經濟不穩、樓價太貴、脫離負擔能力等,被樓價拋得遠遠,車尾燈都見唔到!

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最慘是當一年又一年過去,見到身邊個個買樓的都賺大錢,心有不甘,於是就在今年!

…在樓價瘋顛的時候,忽然睇好,又唔做功課,又唔問問有投資經驗的朋友,盲目地以超高價價追入。

例如以港島樓價錢,買入新界二、三線樓,當然唔一定會輸的,今天瘋狂,將來可能更瘋狂,但最少賺少好多,Well…祝好運囉!

最理想的是…吸收過往的教訓,努力學習,裝備自己,培養投資者的「眼光」及「思維」,尋找下一次機會。

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投資者用「眼光」

可以睇到未來或會發生的事!

所謂…先知先覺,快人一步!

大部份專業投資者都具備這種能力…

他們有較敏銳的觸覺,會留意新聞,留意身邊出現的機會;

他們可以看到一些未發生的、普通人未看到的事;

他們願意冒險,投資冇必贏,但最少會試試,或能抓住機會…

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圖片:unsplash

經常聽說:「投資買樓要跟着基建走!」

其實這句話,只說對一半,想贏得盡要:「早於基建走!」

舉例,近年中資發展商來港搶地,其中啟德更被受追捧。

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其實政府多年前已公佈起動東九龍計劃,在消息公佈之前,筆者與早期的學員,於2010年金融海嘯過後,已經大舉進擊啟德週邊的九龍灣。

當時得寶花園的細單位才130萬起,現在即時樓價跌了,也翻了數倍。

還記得第一次九龍灣睇樓團,我們約在Mega Box的空中平台等,與學員們一起望着面前的東九龍、啟德的地盤,大家發揮想像力,想像將來這裡會怎麼樣,事實上不是個個都想像到。

又例如,三年前筆者與員到大陸買樓,當時我們到珠海買的屋苑,呎價才7、8百元,中山就更平,5、6百元有交易。

因為看到幾年後港珠澳大橋通車,還未被炒起,今天還未到3年,珠海那些屋苑,已經賣到2千多元,中山也賣到近2千了。

港珠澳大橋通車在即,翻了幾倍,現在這個價錢才追入,會否是水尾?

唔敢講而家追入一定冇錢賺,不過值搏率已經低咗好多。

企業家用「眼界」

可以創造未來!

相信很多創業的朋友都經歷過,想了一個創新好點子,跟身邊朋友分享,身邊朋友都會撥冷水:「得唔得架?從來冇人做過喎!」

要成為成功企業家,就要有這種「眼界」,大部份人都看好的點子,可能已經做到成行成市,大部份人都不看好點子,可能是機會!

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例如黃子華首先將楝篤笑帶到香港,搞掂!

又例如當年個個都話網購在香港冇得做,因為香港太細,太容易可以落街購物,誰知近年零售小店被淘寶打到落花流水。

當然,筆者不是說每個創新的點子都能成功,在現實的商業世界,可能100個點子,成功的只有5個,甚至更少。如何創新,如何實踐,如何可持續發展,都是學問。

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筆者不算是一個成功的企業家,不敢班門弄斧。

不過也總說做過一些創新的事,帶起過一些潮流。

例如10年前開班教學,教股票的有幾家,但教買樓投資的,印象中則沒有,可能是首創吧,幫了不少年青人置業,幫了不少小業主成為專業投資者。

又例如近年筆者與團隊拍檔,將舊工廈活化,由最初幾千呎的分層單位,到萬呎的全層單位。

到近兩年的全幢翻新、重建,雖然不是首創,不少發展商也做過類似項目。

但最少當全港市況沉迷於買住宅投資的時候,我們已經走到下一個路口了,有機會再分享。

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