捕捉樓市轉勢現象 做買樓賣樓決定靠呢樣 |香港樓市

捕捉樓市轉勢現象 做買樓賣樓決定靠呢樣 |香港樓市

【香港樓市】Anthony Sir:

我手上有一個單位打算出售,但樓市轉勢,莫講話賣唔到,連上來睇樓的人也很少。

有朋友曾經上過你的課,聽他們說,你今年中在高位時,沽出了幾個單位,你點睇香港樓市呢?

今年中,樓市暢旺,有甚麼轉勢訊號,支持你賣樓的決定呢?聽聞你最近又密密入貨,你唔驚樓價再跌?

我有看新聞的習慣,亦有留意經濟數據表現,但發覺好難做到買樓、賣樓的決定,應該點睇後市呢?

何先生

撰文:1%Anthony |圖片:unsplash、新傳媒資料庫

當你見到樓市轉勢訊號,可能已經太遲。買賣物業與買賣股票的其中一個最大分別,是流通性。

只要你手持的不是刁鑽的細價股,都可以即買即賣,當見到市場勢色不對,想平少少沽貨套現,上網按幾個掣便可以。

然而,物業並不一樣,當見到市場轉勢訊號,例如樓價指數掉頭回落,連跌兩、三個星期,例如國內生產總值(GDP)、經濟數據轉差。這時,大家都覺得樓市已經轉勢,負面新聞充斥市場,購買力可以在一夜之間消失。

剛性需求變為「睇定啲」,業主即使肯劈價,都未必賣得出。如果手持的是比較冷門地區、舊樓,可能連睇樓的人都少,唯有繼續持有,繼續收租,等下一次升浪來臨時再賣出去。

近年樓市出現一個常態,是升市週期可以維持一至兩年,惟跌市週期卻比較短。2008年金融海嘯,不足一年便跌完;2013年推出「辣招」,靜市維持了約一年,但跌幅不大;2015年細價樓爆破,跌市亦只維持了大半年左右,但跌得比較深。

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【香港樓市】圖片:新傳媒資料庫

有很多朋友問筆者,今次跌市跌多久?跌多少?除了加息及各項經濟數據,最重要還是看貿易戰的發展。但點估?估得到的就不是「侵侵」啦!

如果中、美貿易戰的90天停火協議真的有效,跌市可能很快結束,如果讀者選擇這個時候放盤,成交期要兩至三個月,可能完成交易、收尾數的時候,樓市已經跌完,全城反彈!

市場數據當然有參考價值,但實戰經驗更為重要。兩者互相配合,便可早著先機,做到低買高賣。

樓市數據的其中一個特點是滯後,市場反應滯後,尤其是當用家主導,很多時候一人只有一個單位,買賣的時候要考慮的事情就多了,所以根據過往經驗,樓市會比股市行慢三至九個月。

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【香港樓市】圖片:新傳媒資料庫

實戰經驗較數據更重要

除了市場氣氛,樓市的市場數據也是滯後,以樓價指數為例,已經滯後兩週,因為一般買賣要簽了正式買賣合約,才會在田土廳註冊,其後才會有統計數據出現,差餉物業估價署的資料便更加滯後。

想做到低買高賣,除了留意市場數據,更重要是市場經驗。當你有幾次買賣物業經驗;有幾個物業收租,便能掌握市場節奏。

假如未到這個階段,平時可以多睇樓,以累積經驗,以今年中為例,樓價升到一個不合理水平,新界樓價貴過港島樓價;買家盲目追價;上車盤也超出按揭保險的門檻;租金亦追唔上,回報低至不合理,令放盤量開始回升;絕大部分人相信樓價會繼續升等,這些都是見頂的指標。

事實上,只要落區看看,不難發現這些訊號,當然最重要是要培養強的心理質素,夠膽力排眾議,在升市賣樓;在跌市買樓,便會是贏家。

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【香港樓市】圖片:新傳媒資料庫

延伸閱讀:樓價跌X成才算合理 從三個方面評估樓市

【樓價】朋友: 你覺得樓價要跌幾多先合理?

筆者: 最少跌三成先算合理!

朋友: 咁多?!咪隨口噏喎!

筆者: 有數得計架…

撰文:1%Anthony |圖片:unsplash、新傳媒資料庫

甚麼是合理?

跌三成其實不是甚麼大不了!

只是回到2014年、2016年的水平吧了!

1.以租值評估

「我喜歡!」「錢不是問題!」

買賣價可以脫離現實!量化寬鬆之後,資金泛濫,錢得來太易,尤其投資物業,持貨幾年轉一轉手,就賺幾百萬、幾千萬,花錢自然面不改容,加上政府辣招鎖死二手供應,樓價被炒高。

租金不可以脫離現實!上班族每天努力工作,換取有限工資,2萬就是2萬,3萬就是3萬,難道3萬元收入,可以用5萬元租樓?租金反映了市民的負擔能力,亦反映了物業的實際使用價值。

租值幾多才算合理?

簡單來說,如果你是投資者,在不考慮物業升值能力的前提下,要有幾多租金回報,才會吸引你買這個物業?一般來說,最基本是要租金回報高於供款利率,不然收租其實是蝕本的!

再理性一點的,最少要有2至3厘息差,才算吸引。例如在2010年的時候,供款利率低至1厘,一般細價樓收租回報約5厘,息差4厘。到了2014年、2016年的時候,供款利率不到2厘,一般細價樓收租回報約4厘多,仍然有2厘以上息差。以2018年高位計算,樓價最少要跌三成以上,才能回到這個水平。

是否租值越高的物業越抵買?

當然不是!這麼想就中伏了!

在現實世界,物業升值的回報,遠高於租金回報!除了考慮租金回報之外,還要考慮物業將來的轉售價值。有些物業租金回報很高,例如市區4、50年以上的舊樓,不少今天的租值仍有4厘以上,持貨幾年之後,50多年了,誰來接手呢?銀行借錢都困難重重,後生一代更不會喜歡,維修成本也不斷增加,令物業貶值。

那麼做劏房呢?回報更高啊!

更中伏!所謂高租值,其實是扭曲了!

例如一個單位,三房一廳,本來是租2萬,劏了7個套房,租值提升至4萬,這並不這個單位的原有價值,只是因為改動間格而提升了回報,如果做籠屋、太空艙、骨灰龕,回報可能更高,但這是單位的原有價值嗎?可以因此賣得更好價錢嗎?

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【樓價】圖片:新傳媒資料庫

2.以負擔力評估

正如習主席說,樓是用來住的,不是用來炒的。

市民能負擔的水平,才是真正合理的水平。在2018年中,最基本的上車盤都已經升到450萬或以上,最多只能做8成按揭,首期要近100萬,收入近4萬才能通過壓力測試!

試問有幾多打工仔可以做得到?如果樓價跌三成,回到2014年、2016年的水平,市場上很多2百多萬、3百多萬的細價樓,可以借盡9成桉揭,記得2014年,普遍上車盤的呎價大約在1萬左右,一個2百多呎的單位,售價不到3百萬,30萬首期,月供約1萬,月入2萬多的打工仔都可以買得到,這才是現實吧。

3.以經濟狀況評估

2016年的跌市,最主要的導火線是大陸股災,實體經濟其實沒有甚麼嚴重的逆轉,然而到了今年,中美貿易戰無日無之,各行各業亦開始面對挑戰,大型金融機構開始裁員,講咗好多年的加息終於來到,利淡因素更實在,回到當時的樓價水平亦非常合理。

 

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【樓價】圖片:新傳媒資料庫

然而,以上所講的,都是從「合理」角度分析。

市場很多時候是不是理智的!未必能跌到這個水平~~

尤其是當政府推出非首置15%辣稅之後,很多傳統的物業投資理論都要推倒重來,如果想趁平買樓,就要密切留意市場變化。

 

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【樓價】圖片:新傳媒資料庫

延伸閱讀:十大屋苑全線跌 沙田第一城河景樓王劈價21% 網民:遲幾個月買就平3球

樓市】樓價持續回落,十大屋苑平均呎價已全線下挫,刺激該批屋苑的成交回升,本月暫錄88宗買賣,較上月全月多出約29.4%。日前沙田第一城擁全河景的「鳳凰樓」(頂樓對落一層)更出現大冧價,僅以1,048萬元易手,較8月高位跌價約21%。

撰文:浩德 | 圖片:新傳媒資料室

美聯物業黃錦瀚表示,14座極高層A室「鳳凰樓」(頂樓對落一層)享全河景,實用面積819方呎,三房間隔,剛以1,048萬元易手,呎價12,796元,低市價約兩成。

鄰近的13座高層A室,同屬全河景優質盤,面積相同,今年8月以高價1,328萬元賣出,呎價16,215元,樓價創下屋苑歷史新高。

亦即是說,此剛售出的「鳳凰樓」單位對比高位回落高達280萬元。

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圖片:新傳媒資料室

網民:遲幾個月買就平3球

沙田第一城另一宗成交,為17座高層E室,實用面積451方呎,3房間隔,靚裝修,剛以668萬元售出,呎價14,812元。

對於沙田第一城3個月勁劈280萬,引起網民熱烈討論,有網民直指:「正常赛果。」但之前以1,300萬買樓就慘啲。

也有網民回應:「遲幾個月買就平3球,3球唔知收幾多年租先可以收得番呢!!?」似乎同樣擔心早幾個月以高價買樓嘅業主會唔開心。

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圖片:新傳媒資料室

網民:斷岸式下跌 有走火警味道

有網民指市面暫時都算風平浪靜,但業主已經走貨。

具指標性的新界熱門上門盤沙田第一城,近日因劈價盤增加,令交投勁升85.7%至13宗。

但佢有不少網民指現時該盤樓價仍然偏貴,且大部分網民都關注到第一城已達30年的樓齡問題。

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圖片:新傳媒資料室

更有網民直言:「第一城根本就唔好住,近老麥嗰邊,日日晨咁早就有幾班阿姐開大音樂聲條廣場舞,到半夜又幾班訓吾(瞓唔)著既(嘅)後生仔係(喺)度大聲大笑,未醒又比(俾)人嘈醒,訓(瞓)緊又俾人嘈醒,所以唔近老麥嗰邊先好考慮買。」

似乎第一城近日雖然大劈價,但仍未達普遍網民的目標價位。未知各位讀者又點睇?

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圖片:新傳媒資料室

延伸閱讀:

新界區樓價指數大跌 全城等52折新居屋抽籤結果 「習特會」定香港樓市去向?

樓市】外圍利淡經濟因素仍未消散,本港樓市徐徐步入調整期,樓價呈見頂回落之勢。「美聯樓價指數」於11月7日至上週二(11月13日)的最新一週報168.1點,按週續跌約0.8%,並已是連跌第六週,重返今年4月下旬的29週新低。與今年高位相比,「美聯樓價指數」由176.54點至今累跌約4.78%。

撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

新界區樓價按週跌幅最大

若以三區劃分,樓價指數按週全線續跌,當中新界區樓價按週跌幅最大。

「美聯新界樓價指數」最新報157.47點,按週跌約0.94%;與四週前相比跌約1.83%;與該區年內高位168.59點相比,更累跌約6.6%,累積跌幅為三區最大。

至於期內九龍區及香港區指數,與高位相比分別跌約5.41%及約4.51%,樓價見頂回調是顯然而見。

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圖片:新傳媒資料室

零成交屋苑數目減少

二手交投方面,受惠樓價下跌,全港35個大型屋苑於11月12日至11月18日的一週共錄得34宗買賣,較前一週的24宗升近42%,創自8月初後的15週新高。

「零成交」屋苑數目亦見減少,由前一週的23個減少至上週的20個;然而,仍然有過半數屋苑未錄買賣成交,數目依然屬偏高。

若將35屋苑按三區劃分,九龍區及新界區均錄得升幅,港島區則下跌;其中,傳統藍籌屋苑太古城交投按週減少4宗。

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二手交投不振

總體而言,目前樓市交投實際仍處低水平,難言理想;而二手交投不振,一手市場亦難獨善其身,交投同樣放緩。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,11月首15日一手私樓註冊量,合共錄得417宗,較10月同期的1,232宗按月大跌約66.2%。

估計11月全月註冊量最終不能超過千宗水平,將是自今年5月後近半年來的首次。

回望10月份一手私樓註冊量按月急升86.6%至2,357宗的13個月新高後,相比起11月註冊登記減慢,形成明顯落差。

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圖片:新傳媒資料室

樓市後市去向

至於樓市後市去向如何?讀者宜密切注意兩項事件的最新發展。

其一,是下週四(29日)五二折居屋將公布抽籤結果,屆時將產生大批向隅客,或會對樓市構成一定的影響。

其二,萬眾矚目的「習特會」將於11月底進行,對困擾全球經濟多時的中、美貿易戰未來發展,相信將帶來一定啟示。

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