新盤凱滙平價推冧市 淘大罕見穿500萬 | 香港樓市2018

新盤凱滙平價推冧市 淘大罕見穿500萬 | 香港樓市2018

【香港樓市2018】觀塘新盤凱滙以低市價推出市場,平均折實呎價17,388元,鄰區二手業主減價賣樓,九龍灣淘大花園成交價罕見跌穿500萬。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,近期新盤發展商低市價開盤,搶去購買力之餘,亦令二手物業買家入市態度轉趨觀望,或還價幅度更深,導致二手成交膠著。

撰文:亨利 | 圖片:新傳媒資料庫

凱滙新盤首批推205伙

凱滙一期是今年市區首批最平呎價新盤,首批共推205伙,平均折實呎價17,388元。

價單可見,首批售價由922.3萬元至1,999.7萬元,呎價19,538元至24,334元,最高折扣20.5%,折實售價733.2萬元至1,590萬元,折實呎價15,533元至19,345元。

凱滙 十大二手屋苑成 淘大 500萬 樓市 觀塘 太古城 海怡半島 美孚新邨 映灣園
圖片:新傳媒資料庫

兩度加推單位

觀塘凱滙兩度加推單位,連首批合共488伙,將於於11月13日開售。

最新加推的180伙中,最平單位為2座18樓和19樓C室,單位為452平方呎的1房戶,折實售價807.8萬元,呎價17,872元。

而1座22樓A室的4房戶是最貴單位,折實1,987.7萬元,實用呎價18,203元。

淘大罕穿500萬

觀塘新盤凱滙以低市價推出市場,鄰區二手業主亦加速賣樓離場。

當中,九龍灣淘大花園N座低層5室,實用面積376方呎,業主原本於10月叫價580萬元,最終劈價5次,以486萬元沽出,實用呎價12,926元。

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十大二手屋苑成交跌64%

中原十大屋苑周末只有4宗成交,成交量跌64%,是5周的新低。

太古城、海怡半島、美孚新邨及映灣園,各錄得1宗成交,其餘個屋苑零成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,近期美股大幅波動,影響市場對中美貿易戰停火的信心,亦憂慮經濟前景。

近期新盤發展商低市價開盤,搶去購買力之餘,亦令二手物業買家入市態度轉趨觀望,或還價幅度更深,導致二手成交膠著。

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圖片:新傳媒資料庫

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樓價跌X成才算合理 從三個方面評估樓市

【樓價】朋友: 你覺得樓價要跌幾多先合理?

筆者: 最少跌三成先算合理!

朋友: 咁多?!咪隨口噏喎!

筆者: 有數得計架…

撰文:1%Anthony |圖片:unsplash、新傳媒資料庫

甚麼是合理?

跌三成其實不是甚麼大不了!

只是回到2014年、2016年的水平吧了!

1.以租值評估

「我喜歡!」「錢不是問題!」

買賣價可以脫離現實!量化寬鬆之後,資金泛濫,錢得來太易,尤其投資物業,持貨幾年轉一轉手,就賺幾百萬、幾千萬,花錢自然面不改容,加上政府辣招鎖死二手供應,樓價被炒高。

租金不可以脫離現實!上班族每天努力工作,換取有限工資,2萬就是2萬,3萬就是3萬,難道3萬元收入,可以用5萬元租樓?租金反映了市民的負擔能力,亦反映了物業的實際使用價值。

租值幾多才算合理?

簡單來說,如果你是投資者,在不考慮物業升值能力的前提下,要有幾多租金回報,才會吸引你買這個物業?一般來說,最基本是要租金回報高於供款利率,不然收租其實是蝕本的!

再理性一點的,最少要有2至3厘息差,才算吸引。例如在2010年的時候,供款利率低至1厘,一般細價樓收租回報約5厘,息差4厘。到了2014年、2016年的時候,供款利率不到2厘,一般細價樓收租回報約4厘多,仍然有2厘以上息差。以2018年高位計算,樓價最少要跌三成以上,才能回到這個水平。

是否租值越高的物業越抵買?

當然不是!這麼想就中伏了!

在現實世界,物業升值的回報,遠高於租金回報!除了考慮租金回報之外,還要考慮物業將來的轉售價值。有些物業租金回報很高,例如市區4、50年以上的舊樓,不少今天的租值仍有4厘以上,持貨幾年之後,50多年了,誰來接手呢?銀行借錢都困難重重,後生一代更不會喜歡,維修成本也不斷增加,令物業貶值。

那麼做劏房呢?回報更高啊!

更中伏!所謂高租值,其實是扭曲了!

例如一個單位,三房一廳,本來是租2萬,劏了7個套房,租值提升至4萬,這並不這個單位的原有價值,只是因為改動間格而提升了回報,如果做籠屋、太空艙、骨灰龕,回報可能更高,但這是單位的原有價值嗎?可以因此賣得更好價錢嗎?

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【樓價】圖片:新傳媒資料庫

2.以負擔力評估

正如習主席說,樓是用來住的,不是用來炒的。

市民能負擔的水平,才是真正合理的水平。在2018年中,最基本的上車盤都已經升到450萬或以上,最多只能做8成按揭,首期要近100萬,收入近4萬才能通過壓力測試!

試問有幾多打工仔可以做得到?如果樓價跌三成,回到2014年、2016年的水平,市場上很多2百多萬、3百多萬的細價樓,可以借盡9成桉揭,記得2014年,普遍上車盤的呎價大約在1萬左右,一個2百多呎的單位,售價不到3百萬,30萬首期,月供約1萬,月入2萬多的打工仔都可以買得到,這才是現實吧。

3.以經濟狀況評估

2016年的跌市,最主要的導火線是大陸股災,實體經濟其實沒有甚麼嚴重的逆轉,然而到了今年,中美貿易戰無日無之,各行各業亦開始面對挑戰,大型金融機構開始裁員,講咗好多年的加息終於來到,利淡因素更實在,回到當時的樓價水平亦非常合理。

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【樓價】圖片:新傳媒資料庫

然而,以上所講的,都是從「合理」角度分析。

市場很多時候是不是理智的!未必能跌到這個水平~~

尤其是當政府推出非首置15%辣稅之後,很多傳統的物業投資理論都要推倒重來,如果想趁平買樓,就要密切留意市場變化。

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【樓價】圖片:新傳媒資料庫

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