減息令供封頂息業主受惠

一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）自8月起快速回升，目前浮息按揭的息率普遍已達4.6厘（一個月HIBOR 3.3厘加1.3厘），高於封頂息率（亦即是P減1.75厘）。
換言之，今次減息，絕大部分正在供封頂息的業主都能受惠。不過，始終今次香港下調P的幅度有限，其對市場的刺激作用仍然未明。
舉例說，一個500萬元的按揭貸款、30年還款期計算，減息前月供約22,453元；減息後約22,105元，每月還款僅減少348元，全年節省約4,176元。
相比近兩年樓價累計跌幅15%至20%，即一個600萬元單位價值已蒸發約90萬至120萬元，這種減息帶來的負擔減輕，顯得杯水車薪。

從近月的成交數據來看，雖然5月和6月份的入市人數有所增加，但樓價並未明顯上升。

恐短期樓價繼續受壓

坊間本期待《施政報告》會有更多針對樓市的措施，但政府最後所推出的基本上以公營房屋和資助房屋的供應為主軸，未有著墨私人市場。
政府提出公營房屋供應量在未來五年提升至18.9萬個單位，較原先目標增加八成；資助房屋轉售限制由15年縮短至10年，「白居二」配額增加至7,000個等。
雖然這些措施有助完善政府心目中的置業階梯，但未來三至四年間，尚有大量一手住宅單位供應，從供求的角度看，恐怕短期樓價會繼續受壓。
其實樓價自2021年以來回調，至今一手新樓的售價已相對容易負擔，如果政府大量增加公營及資助房屋供應，會吸走原來可由私人市場吸納的首置客及年輕家庭。

而且，如果公營及資助房屋的供應多，價格又比私人住宅低三至四成，亦會間接壓抑了私樓的定價。

潛在買家選擇繼續觀望

對於一些潛在買家來說，目前眼見的供應已經多到吃不消，減息的幅度又不大，可能他們會選擇繼續觀望，靜待合適的入市時機。
市場期望聯儲局年底會再減0.5厘，有意見認為屆時香港各大銀行大機會再次跟減，但大家普遍認同幅度會繼續維持在0.125厘的水平。
但對於另一個影響業主供款息率的HIBOR走勢，坊間看法則較分殊。今年內H按息率有否機會再次低於封頂息率？還要拭目以待。