香港樓市前景如何︳龔成專欄

先講香港樓市。內地及香港經濟未完全回勇，相信樓價難以大升，但未必會大跌，相信會平穩。
中央在2024年9月，推出了多項支持經濟及樓市政策，雖然不會令經濟快速好轉，但有穩定作用，當中也發放了訊息，如果有必要，會再推出支持經濟政策。
所以在大方向上，經濟會開始穩定，慢慢向好，但全面回勇就要時間。

人才來港拉高租金

同時，中央在政策上支持樓市，相信內地樓價不會大跌，而這因素，也會間接影響香港的樓市，令香港樓價不會大跌。
至於內地資金買香港樓，相信吸引力未必能及過往，雖然會存在一些需求，但不會太多，也不會大幅推高樓價。

而香港政府推出的吸引人才計劃，在近年的確吸引一些人來香港，因此租金得到支持，令近年出現一個現象「租金上升，樓價下跌」，引致租金回報率拉高。
在投資價值方面，過往香港樓市的租金回報率不高，一般只有2厘、3厘，投資價值不大；加上近幾年按揭利率高，而長遠樓價難以倍升，令之前香港樓的投資價值並不高。
到現時，由於租金回報率有上升情況，香港樓的投資價值，由之前較低吸引力，到現時投資價值為中等，但樓市不會像過往般倍升。
在長遠計，相信樓價因供求關係較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。
不過，近年移民潮的確令需求略為減少；加上政府加大力度覓地起樓，所以現時，供求已到達平衡狀態（過往由於供不應求，令樓價倍升 ）。

長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升；同時，由於住屋需求大，樓價要大跌也不易。
因此，香港樓作為自住的價值仍在，現時的樓價已由過往的貴，回落至合理水平，中短期雖然會因經濟及利率因素而波動，但相信不會大跌，但也未有條件大升，以穩定為主。
香港樓的投資價值算是中等。而自住則可以考慮，現時樓價合理，最重要是考慮自己的負擔能力。

2大考慮重點

筆者認為，若自住物業的話，最重要是適合自己長期生活需要（未來10至20年），以及長線有信心供得起，那麼就可以。
好多人會將投資因素，放在自住物業上考慮。筆者不會話錯，但其實未必有太大必要。

因為自住物業就算樓價升定跌，一般人都不會輕易沽出自住物業（除非長線可能因為家庭需要，會打算再換樓便另計）。
即是說，物業價格變化，好多時只是影響閣下的心理，而非實質。
反而，供款出現問題，就真是有機會影響持有物業的狀態。或者此物業已經不適合居住，才有機會去換樓。
所以，「生活需要」和閣下的「供款能力」，永遠才是自住樓優先考慮重點。