宿舍簡樸房劏房 埋嚟睇埋嚟揀｜林伯專欄

講真，其實只要有盡力，就已值得尊重！

筆者當日早少少到啟德主場旁邊的土瓜灣走走，看著市建局已收的「五街」及未收的「十三街」，再數數手指，看看住在樓上的人、物、事，有趣至極。

十三街天台看風景

忽發奇想，到友人住的「十三街」天台，看看啟德主場館的大圓形及遠望維港一帶，發覺風景之美不禁令人想起宋•范仲淹《岳陽樓記》中的一段：「登斯樓也，則有心曠神怡，寵辱偕忘，把酒臨風，其喜洋洋者矣。」

心情大喜，當然又喝咖啡去。問問友人乙關於劏房與簡樸房意見，聽他分析後筆者覺得十分有用，故與讀者分享，以下為主要分析論點。他指出，由於政府已立法，未來這類分間單位物業將迎來重大轉折點，當中亦危亦機。

首先，有一個核心概念：「劏房」將從現在式變成過去式；而「簡樸房」則是未來的合法標準。另外，無論是甚麼專才通、高才通、外勞計劃又或「留學香港」等政策，皆有利經營包括但不限於私營學生宿舍之「宿舍」一類收租物業。

為了易於理解，筆者將友人「偉論」整合，用圖表列出宿舍、簡樸房及劏房這三者之區別、風險與機遇（見圖表）。

不難發現，「高風險高回報」這一投資金科玉律再現。不過，具政策風險是絕不建議讀者參與的，故此，如果有讀者嘗試去行「灰色地帶」，走去做地下劏房的話，回報當然是極高，但風險也不少，屆時「台灣有事」，就真的「食得鹹魚抵得渴」了。

由於早前筆者已在另外期數用來分析「簡樸房」標準，至於劏房又將是過去式，故筆者主力集中問友人關於「留學香港」品牌與學生宿位相關問題。

友人指，「留學香港」品牌政策將大大影響相關物業投資供需。首先，政策方面，政府將非本地生學額上限提升至50%，並積極吸引其他國家及內地學生（增加需求）。

劏房快變成過去式

其次，由於大學本部的宿舍供應，遠遠不足以應付新增學生需求，在配套不足的情況下，將有巨大誘因引使私人資金投入參與（供應短期有限）。

再者，政府鼓勵將酒店、商廈改裝為學生宿舍，並在規劃審批上提供便利（當然，具體條例仍需看個別地契），無疑為藍海市場打破最大障礙（政策導向）。

真實例子，早前受「留學香港」政策所影響，部分貼近大學或地鐵沿鐵之私人市場床位租金屢創新高，例如旺角/西環一個床位，可高達5,000至8,000元；土瓜灣區亦新增了以往鮮見的新私人市場床位供應。

投資宿舍要有策略

不過，所謂針無兩頭利，投資宿舍亦要有策略。

（一）宿舍投資要「跟著大學走」，並精心計算「營運成本」。因為就算學生宿舍租金回報高，但同時也是密集型生意（簡單而言，一個大單位租給一家人住，閣下聯絡只是一個人；但如果租給「一組」學生，則閣下聯絡的是「一組人」）。

（二）選址須在港鐵站步行距離內，且最好在大學生活圈（例如：西環-港大、紅磡-理大、沙田/大圍-中大/城大/浸大）；現實是偏遠地區之宿舍，對學生吸引力會大減。

（三）很多投資宿舍初始玩家，也忽略了隱藏的管理成本。事關學生流轉快，需要頻繁的維修、清潔、甚至處理投訴（聲大又玩到深夜，還有宿舍不只玩鑽牆，還隨時玩膠水泥沙等，住完後全屋隨時要大裝）。

（四）策略上，作為資金有限的老散，若有意做學生宿舍，建議行「長租公寓/合租房」模式，主因可避開要超高門檻消防條例之「賓館牌」陷阱（事關如果做短租，例如日租或週租就要領賓館牌——隨時變成無底深潭，老散確實未必玩得起）；反之，只要簽一般住宅租約（通常一年死約）那便成合法住宅租賃。

另外，儘量做多房大單位策略，因為實用面積愈大（例如400至600平方呎）、本身為兩房或三房舊樓，那只要將客廳或大房輕微改動，就已變成三至四間房。那租給三至四個大學生，大家共用廚廁，這類營運模式應該風險最低，裝修成本亦較相宜。上述為友人對宿舍投資之個人意見整合，有意之讀者不妨自行再多加參詳。當然，行事前必須尋求專業人士意見啦！

最後回想啟德與港隊，真係好想大叫一聲：「香港隊勁揪！」