2026年香港樓市展望 三大因素成關鍵｜地產專題

根據房屋局數據顯示，截至9月底，未來三至四年一手私人住宅潛在供應，連跌五季後反彈，增至約10.2萬伙，按季回升1,000伙，主要原因是已批出但仍未動工的「熟地」供應增至約14,000伙，按季上升約4,000伙，是近六個季度最多。

庫存高企憂慮消退

雖然已批出但仍未動工的「熟地」供應是近六個季度最多，但這是長期供應。在發展商積極去庫存下，市場較關心的是樓花及現樓貨尾量已見回落，以致整體待售單位跌至約88,000伙，創兩年季度新低。

其中興建中但未售出的樓花單位，減至約62,000伙，按季減少2,000伙，是近四年新低；已落成但未售出的一手貨尾單位，亦按季減少1,000伙，跌至約26,000伙。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，發展商採取克制的定價策略推售新盤，令需求逐步釋放，帶動銷售回升。隨貨尾單位逐步消化，預期今年底，庫存消化期將回落至約51.3個月，為2015年至2021年的平均水平，明年底更有望恢復至正常水平，進一步縮短至約44.7個月。換言之，新盤庫存高企的憂慮有望消退。

值得留意的是，曾煥平近年被封為「樓市大淡友」，惟他亦「轉軚」看好樓市，明言樓價今年已經見底。他指出，美國聯邦儲備局明年可能再減息一至兩次，可減輕業主供樓負擔，並舒緩發展商財政壓力，不用再大刀闊斧「劈價」賣樓；加上內地客積極入市，以及股市造好帶來的財富效應，預計明年中小型住宅樓價上升約5%。

新盤庫存回落，主因是需求大幅回升。換言之，需求能否持續，將直接左右明年樓價走勢，而美國減息步伐將是關鍵。聯儲局最新的點陣圖顯示，預計2026年及2027年，只會各減息一次，每次0.25厘，減息步伐相對緩慢。不過，實際情況取決於就業市場之通脹走勢。市場普遍預期，如果勞動市場持續轉差，明年聯儲局有可能進一步減息。

雖然美國勞工統計局最新公布，11月非農就業人數增加64,000人，高過預期，但聯儲局主席鮑威爾在12月議息會議後的記者會上表示，初步就業估算可能存在偏差，並提到就業增長或被高估約每月60,000的可能性。換言之，11月新增職位數字未必反映實際情況，實際增長或已經接近零。

其他指標亦顯示就業市場正在轉弱。其中，11月失業率升至4.6%，是近四年高位。雖然勞動力參與率回升至62.5%，或令市場認為失業率上升與更多人重返勞動市場有關，但月中公布的持續申領失業救濟人數回升，反映勞動市場承接力正在下降。

視乎美減息次數

此外，11月平均時薪僅月增0.1%，低於預期的0.3%，顯示企業招聘和加薪趨於保守，就業市場正在逐漸降溫。不過，美國年底假期前後，申領失業救濟數據向來較為波動，至於勞動市場是否出現持續轉弱趨勢，仍有待假期過後的數據進一步確認。

通脹方面，最新公布的11月消費者物價指數（CPI）按年上升2.7%，核心CPI則按年上升2.6%，兩者均遠低於預期，這顯示通脹風險降低，代表聯儲局不用維持高息政策壓抑需求。

簡單來說，只要通脹受控，而就業市場未見反彈，聯儲局便有條件採取寬鬆的貨幣政策，為未來減息保留空間。

不過，由於早前美國停擺，所以部分數據的收集出現問題，令統計基礎受到明顯影響，預計低估了11月的通脹數據。市場普遍認為，仍需要觀察未來數月的CPI數據，才能確認通脹是否開始回落。換言之，目前難以預計明年美息走勢，而根據利率期貨市場顯示，投資者看法充滿分歧。

假如明年聯儲局減息較預期多於一次，本地樓市理應受惠；相反，如果僅減一次，幫助相對有限。

本港失業率料見頂

中港經濟發展，是另一個影響本地需求的因素。政府統計處最新公布，本港9月至11月經季節性調整的失業率維持3.8%。雖然建造業、零售、住宿及膳食服務業失業率仍然高企，但對比8月至10月數據，兩個行業失業率均下跌0.2個百分點。

勞工及福利局局長孫玉菡表示，香港經濟穩健擴張；加上消費信心有所改善，應會繼續為整體勞工市場帶來支持。然而，一些行業的就業情況，或仍會因其業務面對挑戰而承受壓力。

值得留意的是，近期公布的經濟數據顯示，本地私人消費好轉，市道持續恢復；加上受惠股市造好帶來的財富效應，市民消費意欲進一步轉強。事實上，早前受壓的零售、餐飲及酒店行業，壓力亦因此大減，所以預計失業率已經見頂。

但是，隨人工智能（AI）應用日漸成熟，僱員生產效率大幅提升，部分企業開始大幅減少招聘人手，這情況已經在美國出現，如果本地企業也積極使用AI取代人手，勢必影響本地就業市場，令失業率有上升風險。

內地客成港樓支柱

雖然香港經濟已經復甦，本地生產總值（GDP）更是連續11個季度錄得按年增長，其中今年第三季GDP按年實質增幅，更擴大到3.8%，是逾一年半以來表現最好的一季，但普遍基層及中產似乎感受不到，不少人更對工作和生活前景產生憂慮。

儘管如此，今年新盤交投仍然大增。根據土地註冊處數字，今年首11個月，一手買賣登記達18,801宗，預計全年有望達20,000宗，是2019年以來最多。至於住宅租金，更是率先創歷史新高。

專才及學生持續流入

樓市表現亮麗，並非只有本地購買力，還有「北水」，而內地買家需求則是影響明年香港樓價走勢的關鍵。受惠政府撤銷所有樓市「辣招」；加上專才及學生持續流入，帶動租金持續增長，所以愈來愈多內地買家來港買樓投資。

據中原地產數據，今年首11個月，內地客（普通話拼音登記買家）成交宗數增至12,550宗，超越去年全年11,631宗；涉及金額1,256億元，超越去年同期的1,208億元，雙雙創下歷史新高。

值得留意的是，內地買家客源近年出現明顯變化，他們不再只是炒家，當中部分人為剛性需求用家，有的為了子女升學，有的為了自身發展，所以來港買樓。隨香港積極轉型成為國際專上教育樞紐；加上各類「搶人才」政策，預計這類來自內地的剛需客將會大增。

人民幣升值利好港樓價

據差餉物業估價署數據，實用面積430平方呎或以下的A類單位，其租金回報率達3.7厘。相比起北京、上海等一線城市，回報明顯更吸引。更重要的是，近期人民幣匯價走強，離岸匯價更創逾一年新高，內地人購買港樓仿如有折扣。

如果明年人民幣匯價持續走強，預計將吸引更多資金南下買樓。目前市場普遍預期，明年人民幣匯價繼續走強，其中德銀報告指出，明年人民幣將升至1美元兌6.7至6.8區間。

事實上，人民幣適度升值，有助改善中國與其他國家的貿易關係。雖然受關稅戰影響，但今年首11個月，中國對外貿易順差高達10,000億美元，創歷史新高，但龐大的貿易順差容易引起歐美國家不滿。為了改善貿易關係，中國需要增加進口，而這某程度受人民幣匯價影響。

簡單來說，當人民幣升值，中國整體進口消費力自然提升。為免刺激其他國家實行更強硬的貿易保護措施，預計人民幣匯價將持續適度走強，而香港樓市或因此間接受惠。