森美餐廳月底結業、曾堅持「蝕住做」！大業主湯文亮否認趕走租客 家族連沽22項物業再惹撲水疑雲

森美餐廳曾堅持「蝕住做」

森美餐廳在區內屹立近60年，不少熟客對其招牌「森美汁」鐵板牛扒、港式西餐的年代感仍有情意結。第二代負責人葉小姐向傳媒表示，餐廳捱過金融風暴、2003年沙士及新冠疫情，屬一家人心血，即使蝕住做亦曾堅持下去；但自去年起，留港消費意慾轉弱，連以往相對穩定的派對到會訂單亦明顯流失，最終在衡量現實經營後決定結業。

市場認為，森美餐廳的結局更似一個縮影：不是撐不過一場危機，而是撐不過一段長時間的需求轉向。

若把原因簡化為「加租」或許太流於表面，事關餐飲業面對的不止租金：人手、食材成本、外賣平台抽佣、旅客結構改變，以及市民消費由堂食聚會轉向「快靚正」，加上北上消費潮流，都是同一張帳單上的無形成本。

「加租趕客」之爭：湯文亮稱多年無加租，放租價僅回到九年前水平

結業消息一出，坊間最關心仍是：是否被逼遷？

湯文亮回應稱「絕無趕走租客」，指租客原本打算不做，坦言「如果想做就搵我傾租約」，並稱現時月租約10萬元，已經多年沒有加租；因租客即將遷出，現以每月約12萬元放租，較舊租高約兩成，但強調租金水平與九年前相若。

回到2017年，湯文亮以4,400萬元購入該舖收租；同年森美餐廳以月租12萬元續租，報道提及，該舖（地下連閣樓）總面積約4,865平方呎，折合呎租約24.7元，當時並引述市值租金約15萬元。

換言之，若以湯文亮口徑，租金確非「突然加價」的劇情；但從租客角度，問題也可能不在加租，而在收入來源跌得更急—當客流與到會訂單同時「縮水」，即使租金原地踏步，實際負擔也可能變成相對加重。

湯文亮家族連沽22項物業涉24億

然而，當結業潮撞上湯家近年連環出售物業、涉逾24億元的新聞，同一時間點的兩條線索，難免令市場再度猜測：這次到底是單純「捱唔住市道」，還是資金鏈與資產配置正在轉向？

與森美結業幾乎同一時段，湯文亮女兒湯振玲名下大潭紅山半島一個兩房戶，早前連車位以1,938萬元易手，該單位為紅山半島3座中層B室，實用面積1,013平方呎，原叫價2,780萬元，最終累削842萬元或約30.3%成交，呎價約19,131元。

報道指，湯家及紀惠相關成員自2025年2月起累計出售物業擴至22項，涉資逾24億元。

事實上，富豪家族連環沽貨並不罕見，即使本身未必等於資金緊張，語往亦試過主動減磅降低槓桿風險、重新配置、鎖定現金流、甚至是對後市定價的風險管理。但在高息環境與商業物業估值調整仍未完全落定之際，任何大手出貨都容易被市場貼上「撲水」標籤。

無論如何，即使湯文亮強調多年無加租，森美結業仍可能成為市場情緒的引爆點：在「租金是否合理」以外，更敏感的是，香港老店與社區生態，是否正在被一套只講資產回報、不講經營韌性的邏輯慢慢淘汰？而當大業主同時加速套現，這種觀感只會更加明顯，更受市場關注。

食肆與小商戶如何「自保」？

綜合意見，對仍在捱市道的中小食肆而言，森美餐廳結業事件至少提醒業界：

• 租約結構要談「彈性」：固定租金之外，是否可談短期檢討、階梯租、或與營業額掛鈎的混合模式，減少淡季現金流斷裂風險
• 收入來源不能靠單一渠道：堂食、外賣、到會、企業餐、社區團購等要有「可切換」的組合，否則任何一條線萎縮都足以致命
• 老店資產化：品牌情懷有價，但若客群代際斷層、產品與體驗未能更新，情懷未必能兌現成現金流

森美餐廳的落幕，或許不是一個單一事件，而是香港餐飲與舖位大業主在目前經濟周期下的十字路口，當消費客群更精打細算、而業主更著眼收租回報和資金鏈風險。當三者同時收緊，最先倒下的，往往就是那些「撐得最耐、但最難轉身」的老店。

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