「師奶兵團」重現江湖、林太七度短炒美孚新邨！08年金融海嘯後組隊「小本經營」準繩度媲美大財團

美孚「師奶兵團」復出短炒獲利

樓市自2024年2月28日起全面撤辣，撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD），入市成本與持貨限制大幅下降，亦為短線資金重新鋪路。 在此背景下，昔日以美孚新邨起家的「師奶兵團」再被推上檯面，當中以林太最受矚目。

最新一宗成交顯示，林太以615萬元沽出美孚新邨3期百老匯街82號高層D室兩房戶，實用面積522平方呎，成交實用呎價11,782元。 該單位於2025年9月以495萬元買入，至2025年12月轉手，帳面獲利120萬元，升幅約24%。 值得留意的是，若扣除代理佣金及相關雜費，市場估算實際淨賺約97.8萬元，反映帳面賺幅與「有錢落袋」仍有一段距離。

值得留意，林太的操作並非單一個案。多家報道整理指出，自撤辣後，林太及相關人士已累積七度短炒成功；並自2024年4月起連環入市，涉資合共約7,529萬元，掃入美孚新邨13伙及同區居屋清麗苑1伙，其中7伙已分段沽出並全數獲利離場，套現約4,243萬元。

以該7伙總買入價約3,620萬元計，帳面合共賺約623萬元，平均賺幅約17.3%。 據代理消息，相關人士目前仍持有多伙待售，叫價由約450萬元至832萬元不等，市場正觀望其下一步部署。

50歲以上家庭主婦組隊掃貨

「師奶兵團」之所以成為香港樓市的獨特符號，在於其長期以來的貼市與紀律。

早於2012年已有報道形容，兵團成員主要由50歲以上家庭主婦組成，擅長低買高賣、捕捉情緒與流動性；區內代理更曾指出林太在2010年高峰期一度持有約50個單位，涉資約2.5億元。

這種「集中火力、熟盤熟路」的打法，令其在單一屋苑內形成近乎半專業化的資訊與議價優勢。

不過，「師奶兵團」亦並非永遠順風順水。2014年市場在樓價高位時，曾經有成員高價沽出自住凸海大單位的報道：美孚新邨2期百老匯街44號高層凸海戶，以約1,780萬元成交，建築／實用面積約1,932／1,449平方呎，折合建築／實用呎價約9,213／12,284元；該戶於2006年約600萬元購入，升值近兩倍。

師奶兵團早年投資歷程

• 80年代：開始活躍買賣美孚新邨單位
• 1997年：樓市高峰期進取入市，手上持有最少數百個美孚新邨單位
• 2003年：沙士爆發後低撈美孚新邨，其佔當年七至十一月屋苑交投多達三成
• 2009年：金融海嘯後，美孚新邨資深投資者低市價出貨，吸引師奶兵團出手接貨
• 2010年：辣招後開始減持美孚新邨並將部分單位轉租
• 2011年：部署轉戰舖位及乙級商廈市場
• 2014年：轉炒車位，部分成員高位沾貨正式撤走

當時市場解讀為資深投資者在高位「見好即收」，亦顯示這類玩家並非只懂追升，而是更重視風險回撤與退出時機。

從大市場角度看，林太今輪回歸，某程度是政策與周期共同作用的結果：撤辣令短炒的制度成本下降，市場氣氛回暖時，熟悉二手盤源的資深投資者更易以翻新、重定價與節奏控制爭取利潤。

然而，撤辣並不等於零成本炒賣：從價印花稅仍在、佣金與裝修亦會侵蝕回報；一旦成交轉慢、銀行估價轉弱或市場再度下行，短線持貨反而更容易被迫減價求售，利潤可瞬間蒸發。

對一般業主或準買家而言，「師奶兵團」重現江湖，較值得參考的不是跟風短炒，而是資深資金願意回到美孚等傳統大型屋苑，意味二手市場流動性改善；翻新後加價成交，反映買家仍願為「即住狀態」支付溢價；當短炒新聞密集出現，往往也提醒市場情緒正在升溫，交易需更注重估價、按揭承造與轉售風險管理。

換言之，「師奶兵團」是一面鏡：既是撤辣後的投機空間，亦同時照出周期拐點時，市場最容易忽略的成本與風險。

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