油塘新樓抵買嗎︳Anthony 專欄

最近代理成日推我買油塘，之前推柏景峰，最近又推親海駅，油塘樓盤值得買嗎？代理說是下一個啟德！這個地區本人完全不熟悉，應該怎麼選擇呢？還是同樣的預算有其他選擇？

讀者陳先生

筆者暫時未看到油塘區有明顯吸引力。
一直以來，收到不少代理朋友的推介，自從柏景峰開賣以來，推介油塘的經紀就更多。
然而，筆者感覺一般，至今仍未改變以下一些想法。
（一）位置：比較偏，尤其是住宅區部分，從港鐵油塘站走過去，大約需時逾十分鐘步程，中間還要經過工業區，不易行。
（二）配套：由於油塘工業區的發展比較緩慢，生活配套也欠奉，住宅區與區內主要商場大本型有距離，況且大本型也只是一個領展管理的屋邨商場，怎與啟德比較？總不能每天到鯉魚門吃海鮮吧。

（三）氣氛：區內部分地區，被公屋和工廈圍困，港鐵站、商場等最方便的地方都是公屋居屋，沒有住私樓、住優質小區的感覺。
但是它樓價便宜啊！也是的，如果剛剛「上車」，本錢不多，又想住新樓、又想有會所，這個地區也可以。
這幾天問的人挺多的，不如一次過分析，筆者會將油塘這個區的地段，分成四個級別。

分成四個級別地段

A級：油塘灣核心地段（暫時還是夢）。
地鐵站一出就見到，油塘最靚、最有潛力的位置，既有全海靚景，又靠近港鐵站及大本型商場，集兩個優勢於一身，可惜的是一直沒有發展起來。
B級：海旁現有/即將落成新盤（現階段性價比最高）。

雖然重建發展是慢了點，但總算有，最先賣新樓的地區是靠近鯉魚門的範圍，當中海旁環境非常不錯，部分單位享有跟啟德跑道區相若的正維港海景，在啟德跑道區那邊的正維港海海景單位呎價要逾30,000元，即使在對面海的嘉亨灣，樓齡也不新了，要有這樣的海景也差不多要30,000元，現在有些單位均價只是17,000至18,000萬元左右，性價比甚高。
但缺點都好明顯，距離油塘站仍然要行8至12分鐘。
C級：工業區內圍二手樓（最現實的上車選擇）。
就是現在的住宅區範圍，不是在海旁，不是望海，而是靠後一點，在工廠區內的單位，望工廈，望斜路，高層還算開揚，生活環境相對差少少。看過有些屋苑正門甚至建在斜路之上，貨車來來往往，感覺非常一般。

D級：公屋區上山私樓（代理最愛推，但最不建議）。
最後來到公屋區，行出港鐵站之後，穿過大本型商場，再穿過一、兩個屋邨之後，就到了山上的私樓部分。
總結而言，如果預算有限，又想住新樓，又想有會所、又想有海景，又想近市區，油塘是可以考慮的，但必須要接受工廠區的氛圍，接受不方便與生活配套差。