9成按揭買舊樓 博收購是否可行

你好！本人打算以九成按揭購買一個物業後出租。本人看中了一個樓齡介乎52至58年的屋苑，因其已被政府列入收購範圍，收購機會高，但目前未知具體收購時間，估計可能在五至十年內發生。目前該區呎價介乎7,000至9,000元，推測收購呎價可能達12,000至15,000元（純屬個人估計）。由於樓齡較大，按揭成數受限，本人只能考慮總價約355萬至440萬元的單位。請教閣下，由於樓齡已達52至58年，銀行以「75減樓齡」準則計算，按揭年期僅能批出17至23年，不符合「金錢貶值貶走債務之說」的長期投資邏輯。但考慮到該物業很大機會被收購，預計每呎可賺取約4,000元，本人是否仍應該購買？

讀者高小姐

（一）法律風險：高成數按揭出租屬欺詐，將高成數按揭單位出租是違法行為。
不少人誤解了違法之處，以為僅僅是違反按揭條款。
事實上，根據過往多宗因高成數按揭出租而入獄的案例，違法關鍵在於：明知單位將會出租的情況下，仍向按揭證券公司申報為「自住」，這便構成了欺詐罪。
至於如何證明申請按揭一刻已有出租意圖？這方面建議諮詢律師意見。

如意算盤未必響

（二）收購預期的現實落差：目前市建局對舊樓的收購價已較以往大幅下降，未必會再參考同區七年樓齡的二手房價來定價。
若按照讀者的「如意算盤」計算：以400萬元的物業支付10%首期（40萬元），假設10年後以600萬元被收購，賬面賺取200萬元。

然而，這需要承擔入獄風險，難道沒有其他投資工具可以替代嗎？
（三）替代方案一：保費融資（Premium Financing）。如果投入40萬元資金，在目前借貸利率下降的環境下，透過保費融資，10年後的預期回報率約為360%（即滾存至約142萬元）。
這類投資毋須擔心被銀行要求提早還款（Call Loan），也毋須花時間管理租客。
若在第七年退保，投入40萬元，約可增值至95萬元。
（四）替代方案二：經營合規分間單位（簡樸房）。若選擇350萬元左右的舊樓，分間成四間套房出租，每月租金收入約為20,000元。

根據最新政策，每間房面積需至少達8平方米（約86平方呎）才符合「簡樸房」標準。
雖然目前市場上呎價7,000至8,000元的舊樓選擇眾多，但需要準備三成首期，以符合合規出租的按揭要求。
10年累計的租金收入已超過200萬元，與其冒險賭博一個日期未明、價格不確定的收購機會，倒不如選擇穩定的現金流。