西餅客承造按揭也有巧妙處

當然，就算財雄勢大如「西餅客」也不一定會全付（full pay）掃貨，有些會透過按揭貸款協助完成交易。
日前筆者協助一個個案，一位來自內地的超大戶，因為以資產水平為基礎申請按揭，且資產以「磚頭」為主，不幸因資產的類型而碰壁。

以資產水平申請須知

客戶一直看好香港物業的保值能力。早前他看中九龍區一個大型新盤，決定一口氣購入十個單位，樓價介乎600萬至800萬元。由於這些單位非自住，按揭保險公司不受理高成數按揭申請，最高只能向銀行申請七成按揭。
十個單位的樓價的三成首期牽涉金額龐大，故客人原採用「即供付款」計劃，以賺取最高折扣，並希望以資產水平為基礎（而非收入水平），向銀行申請按揭。

一般以資產水平申請按揭，申請人的總資產淨值應等同總貸款額甚至總樓價，比方說，如今次客人所申請的貸款總額為4,900萬元，他所擁有的總資產就應價值4,900萬元或以上。
而資產淨值的計算方法不是客人說了算，雖然他名下有大量位於內地及香港的物業，但銀行往往都未能當作資產計算。果然，經計算後，筆者團隊發現如要勉強過關，客戶仍需臨時週轉大筆現金，這對他短期的財務構成極大壓力。
面對這個進退維谷的困局，筆者團隊經考量後，建議客戶果斷放棄採用即供計劃，改用「建築期付款」。雖然放棄即供，會減少發展商提供的折扣，但改用建期的核心邏輯在於爭取時間，讓客戶在接近收樓時，才正式向銀行申請按揭。

屆時，可以由「資產水平按揭」改為「入息水平按揭」，並向銀行爭取將該批新買入物業的「預計租金收入」計入其入息證明中。由於建期收樓時物業已接近現樓狀態，銀行較易接納該潛在租值，從而解決入息不足的問題。
結果，變陣後銀行初步審批表示理應能順利批出按揭，客戶亦毋須臨時調動資金應付交易。
或許有人會不解，為何內地豪客就算要弄到場面如此驚險，也要堅持來港掃貨？這其實與兩地的租金回報率有莫大關係。
該位客人透露，在內地一線城市買一層價值300萬元人民幣的物業，每月租金隨時只有幾千元人民幣；但在香港，同等價值的物業，月租隨時可達10,000港元以上。

如果讀者也有意買入多間物業作投資之用，還可留意一個小技巧：銀行在計算按揭現金回贈時，通常劃有不同的貸款額級別，貸款額愈大，回贈率就愈高。
假設閣下購買兩個800萬元的物業，每間貸款500萬元。如果將兩個單位分開兩間銀行申請按揭，現金回贈可能僅0.5厘至0.8厘；但如果將這兩個物業同時向同一間銀行申請，銀行便有機會將兩筆貸款合併，視為一筆1,000萬元的「大客」處理，身分「升呢」後，現金回贈隨時有機會跳升至1厘甚至更高，實際差距金額以萬元計，故有需要，筆者強烈建議讀者諮詢專業的按揭顧問，以了解更多操作策略。