星展 25 億掃中環中心 6 層！客觀拆解「外資趁低吸納」與「內房套現自救」的博弈真相

即時財經

Apr 13 2026

中環甲級寫字樓市況在 2026 年迎來重大轉折點。新加坡最大商業銀行星展銀行（DBS）近日斥資逾 25 億港元，向世茂集團創辦人許榮茂購入中環中心共 6 層全層物業（涉及 31、32、36、37、56 及 76 樓），總面積約 15 萬方呎。這宗交易不僅刷新了今年商廈市場的最大成交紀錄，更具備深遠的市場指標意義。

【估值重塑】呎價 $1.7 萬反映「底價」已現？

回顧 2017 年，許榮茂夥同馬亞木等投資者以 402 億元天價從長實買入中環中心業權，當時平均呎價約 $3.3 萬。是次星展入市呎價約 1.7 萬港元，相較當年天價幾乎「腰斬」。然而，撇除高位泡沫，此呎價已接近目前甲級商廈的重置成本（Replacement Cost）。星展銀行選擇在此水平「轉租為買」，有指反映了具備強大現金流的外資機構認為目前租金回報率已具吸引力，並試圖鎖定長期營運成本，為中環商廈市道築起一道「心理防線」。

【內房自救】許榮茂套現 25 億，紓緩內房流動性壓力

許榮茂原持有 9 層中環中心物業，扣除是次出售的 6 層及早前零碎拆售的 55 樓單位，其持倉已大幅縮減。在內房債務重組的宏觀背景下，世茂集團及許榮茂個人均面臨龐大的流動性需求。透過出售香港最具流動性的「磚頭」資產，能快速回收 25 億現金。這種「賣港產救內房」的策略，雖然反映了內房龍頭的無奈，但也變相為香港市場提供了稀有的全層優質物業，促成了大型法團機構的擴張機會。

【外資插旗】星展晉身大業主，強化香港核心戰略地位

增持後，星展銀行合共持有中環中心 14 層物業（約 34 萬方呎），成為該廈舉足輕重的「大業主」。這項動作客觀地駁斥了「外資撤離」的論調。新加坡最大銀行選擇在香港中環心臟地帶建立龐大的自有物業組合，顯示其將香港作為大中華區總部的長期承諾。對於商廈市場而言，這種「法團自用（Owner-occupier）」的買盤，比純投資收租更具穩定性，有助於穩定市場對中環甲廈的需求預期。

核心資料表 (Data Table)

中環中心成交細節	具體數據與內容	宏觀地產客觀洞察
成交總額與規模	逾 25 億港元；涉及 6 層全層物業。	2026 年商廈標王。展現外資金融機構對香港核心商業區（CBD）硬件資產的強勁胃納。
平均呎價分析	約 17,000 元 (較 2017 年高位顯著回落)。	估值尋底。呎價回歸至理性水平，吸引自用買家進場，有助於減少空置率及穩定估值水平。
買方：星展銀行	合共持倉增至 14 層 (約 34 萬方呎)。	長期戰略投資。透過「轉租為買」降低長期租金成本，同時強化香港作為區域金融中心的運作基地。
賣方：許榮茂	2017 年入標財團成員，現套現 25 億。	資產變現。反映內房背景投資者在流動性壓力下，選擇拋售非核心或高流動性海外資產以穩住母公司大局。

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