馮德倫西半山物業蝕讓離場 705 萬元沽 63 Pokfulam 8 年賬面虧損$135 萬
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地產界傳來藝人沽貨消息。著名影星馮德倫近日以 705 萬元售出其位於西營盤「63 Pokfulam」的一個一房單位。與 2018 年的一手購入價相比，賬面大幅虧損近 135 萬元。這宗交易不僅是名人的投資變動，更折射出當年「溢價入市」精品豪宅在今日市況下的真實殘值。
【溢價入市】2018 年的高位詛咒：一房單位呎價曾破 3 萬
馮德倫於 2018 年以 839.7 萬元一手購入，當時正值該盤推售高峰。 63 Pokfulam 當年以優質地段與精品設計吸納不少投資者。馮德倫買入價折合呎價約 3.1 萬元，在當時屬市場高位。然而，隨着加息周期及樓市調整，這類針對中產及白領的精品一房戶，在二手市場的承接力顯著轉弱。是次以 2.6 萬元呎價沽出，反映地段溢價已難敵市場整體跌勢。
【減價馬拉松】三度調低標價：從「止賺」變成「止蝕」
該單位自 2023 年起放售，初期叫價 870 萬元，本意是微利離場。由於交投持續疲弱，放盤一年多以來歷經多次減價，累降 165 萬元後才成功易手。這顯示出即使具備「名人效應」，在淡市下依然要面對「價隨市走」的現實。馮德倫選擇在二手回升之際「止蝕」離場，亦反映部分長線投資者對後市抱持審慎態度。
【租金回報】收租 8 年的盈虧賬：租金能填補差價嗎？
該單位一直作收租用途，2020 年曾叫租 2.2 萬元。 以買入價 840 萬計算，租金回報率約 3.1 厘。即使租金穩定，扣除管理費、稅項及 8 年來的利息開支，物業的總現金流回報恐難抵銷 135 萬元的本金蝕讓。這提醒投資者，在考慮收租物業時，「資產增值」的期望往往比「租金收益」更具決定性風險。
馮德倫 (Stephen Fung) 63 Pokfulam 物業成交摘要 (Summary Table)
| 核心項目 | 成交詳情 / 數據 | 宏觀地產客觀洞察 |
| 物業地址 | 63 Pokfulam 2 座中層 C 室。 | 優質地段。 位於西半山（西營盤），受白領歡迎。 |
| 成交價 / 呎價 | $705 萬 ($26,015/呎)。 | 估值修正。 呎價從 3.1 萬跌至 2.6 萬水平。 |
| 買入價 / 持貨期 | $839.7 萬 (2018 年 3 月) / 8 年。 | 高位入市。 經歷了完整的一個樓市周期後易手。 |
| 賬面虧損 | $134.7 萬 (約 16%)。 | 損手離場。 反映新盤溢價隨時間及市道消散。 |
| 放盤歷程 | 由 $870 萬減至 $705 萬成交。 | 議價力弱。 業主需大幅折讓才能吸引買家。 |
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