地緣變局下資金流向 香港金融與樓市機遇重塑

回顧近年樓市走勢，香港私人住宅價格指數於2021年下半年攀升至約398.1點的歷史高位，其後受加息週期啟動、經濟增長放緩及市場氣氛轉弱等多重因素影響，樓價由高位回落，至去年3月見底回升，期間累計跌約28.4%。
自2022年起，香港跟隨美國進入加息週期，按揭利率由2021年低位約1.3%至1.5%，一度上升至2023年的3.5%至4%區間，隨後逐步回落，並於約3.25%水平橫行。
由此可見，利率走勢始終對香港樓市表現具有顯著影響。作為國際金融中心，香港樓市對全球流動性變化及市場避險情緒高度敏感。

租轉買帶動樓市回勇

在全球化背景下，香港住宅不僅承擔居住功能，亦成為全球投資者進行資產配置的重要標的。
政策層面方面，政府於2024年2月全面撤銷額外印花稅，大幅降低物業交易門檻，其後進一步將400萬元或以下住宅的印花稅降至100元，措施精準針對首次置業人士及剛性需求，對提升入市意欲發揮積極作用。
然而，從投資角度來說，置業考量除交易成本外，更著重長期回報表現。
參考本港20大成交活躍屋苑，以400至700平方呎單位計算，租金回報率約介乎3.6厘至4.3厘，略高於目前約3.25厘的按揭利率水平，成本優勢正逐步轉化為實際購買力。

「租轉買」的趨勢，加上投資者陸續進場的疊加效應，帶動樓市成交量穩步回升。
根據香港證監會公布的數據，2025年在香港註冊成立的基金錄得高達3,567億元的淨資金流入，按年大幅增長118.5%，基金資產總規模達22,800億元。
目前，香港的家族辦公室數目已增至3,384家，直接聘用約10,000名專業人士，涵蓋金融、會計及法律等專業服務範疇，不僅為本地創造大量就業機會，亦為香港每年帶來數以百億港元計的顯著經濟效益，進一步鞏固香港作為國際財富管理樞紐的地位。
在全球不確定性加劇、資金普遍尋求穩定避險的背景下，香港作為政經環境相對穩定的地區，優勢明顯。

一方面，避險資金的流入為本地樓市提供有力支撐；另一方面，利率回落有效降低置業成本，配合各類人才持續流入，除帶動整體經濟活動外，亦為物業租務市場注入新需求與活力。
此外，海外多個主要留學國家的相關政策持續存在不確定性，促使香港逐步成為區內留學的首選地之一。本地大學本科及研究生人數增加，持續推高學生公寓及相關租住需求。
結合香港積極的人才引進政策，資金流入、實際需求與市場預期三者相互強化，預料將在中長期內持續為樓市注入發展動力。

戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管及董事總經理陳家輝先生