【反擊虛火論】施永青撰文談樓價回升：若靠硬托何不一年前托起？點名四月外貿飆四成、租金上升反映實需，中小型二手樓仍由本地人主導

即時財經

Jun 3 2026

本港樓市自去撤辣後錄得局部回升，市場上對於升勢是否具備實體支持出現多方討論。中原集團創辦人施永青近日發表題為《香港樓價回升是地產界硬托起來的嗎》的專盤文章，對「硬托市」的說法作出明確反駁。他指出，地產界一向希望樓價上升，但一年前樓市「托極都托唔起」，近期表現顯著改善，本質上是因為客觀形勢出現了改變，並引述外貿、金融及零售等多項實體經濟數據，強調樓市復甦具備基本面支撐。

施永青在文章中全面盤點了本港多個核心經濟板塊的最新呈報數據，並針對就業人口下降、外來人才引入以及二手市場結構等爭議焦點
以下為施永青專欄文章公開披露的核心數據與實質觀點摘要：

四月進出口貿易大增四成：金融與零售回歸正增長

針對市場質疑樓市上升缺乏實體經濟支持的看法，施永青引述了多項近期的宏觀經濟表現。
外貿與金融數據： 他指出，本港經濟自疫情後一直在穩步上升，尤其在貿易戰大環境下，進出口貿易連年錄得雙位數增長，「4月份的增長更超越40%，實在叫人不敢相信」。金融業方面同樣突出，「股市日均成交量高達2,700億港元；新股上市的集資能力，又重執世界牛耳」。即使是飽受網購衝擊的傳統零售業，近期亦已恢復正增長。施永青形容整體「形勢可謂一片大好」。

【就業與人才結構分析】失業率維持 3.7%：就業人口減少主因是人口老化

對於看扁樓市者提出「就業人口下降構成長遠隱憂」的論點，施永青從人口結構角度進行了修正。施永青指出，香港目前的失業率雖然只有 3.7%，但就業人口減少並非由於經濟環境不佳，「而是由人口老化所造成」，事實上香港人在退休後找到工作的機會相對理想。
由於提升本地生育率存在難度，政府改用招攬人才計劃填補空缺。他強調，外來人才除了填補經濟發展的人力需要外，亦會造成剛性的住屋需要。他直言：「把引入人才說成是外地人霸佔了本屬於港人的樓是一種偏激說法，不利於本港的長遠發展。」

一手豪宅與二手用家分流：租金持續上升反映用家市場

在物業交易與租賃市場的底層結構上，文章將外來資金與本地剛需買盤進行了清晰的板塊劃分。施永青無可否認，香港近期的樓宇成交中，有相當一部分是由新移民與內地投資者所造成的，但「這類成交主要集中在一手樓與豪宅盤」。

相反，佔香港成交主流的中小型樓宇二手樓交易中，「絕大部分都是本地人的買賣」。他特別提到，中原城市領先指數（CCL）就是只統計二手成交，以免被一手市場的定價策略所扭曲。
此外，施永青指出租賃市場更全是用家市場，不會受到投機因素影響。目前的**「租金的持續上升，正好反映香港的住屋需求極其強烈；而租客亦有很強的承擔租金能力」**。他總結認為，從租賃市場最近的實質表現來看，很難得到樓市是虛火上升的結論。

📊 施永青專欄分析：本港樓市支持因素與實體經濟數據對照表

經濟與樓市觀察維度	專欄引述之最新實質數據 / 指標 (Fact-checked)	施永青針對核心數據之市場結構拆局	專欄官方原話與對白引用
進出口貿易板塊	📈 4月份增長超越 40%。	在全球貿易戰大環境之下，本港進出口貿易仍連年錄得雙位數增長。	「形勢可謂一片大好。怎可以說香港的樓市上升缺乏實體經濟支持？」
金融與證券市場	💰 股市日均成交量達 2,700 億港元。	新股上市（IPO）的集資能力重執世界牛耳，金融業表現异常突出。	證實香港作為國際金融中心，二級市場具備充足的流動性後盾。
本地就業與勞動力	📊 失業率維持在 3.7% 的低位。	就業人口下降並非經濟環境不佳，核心主因是本港人口老化所造成。	「香港的就業人口減少，並非由於經濟環境不佳，而是由人口老化所造成。」
人才引進與住房政策	招攬人才計劃正式填補人口不足。	外來人才填補經濟發展人力需要的同時，必然會創造剛性的住屋需要。	「把引入人才說成是外地人霸佔了本屬於港人的樓是一種偏激說法。」
一手與二手市場分流	一手及豪宅多外資；二手主流由本地人主導。	新移民與內地投資者主要集中在一手和豪宅；中小型二手樓交易絕大部分是本地人。	「中原城市領先指數，就是只統計二手成交，以免被一手市場扭曲。」
住宅租賃市場表現	👑 租金持續上升，呈現剛性。	租賃市場全屬用家市場，無投機成分，租金上升證明租客具備很強的承擔能力。	「從租賃市場最近的表現來看，很難得到樓市是虛火上升的結論。」

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