工商物業按揭不受理之謎

要理解這個市場現象，必先明白傳統銀行對舊工廈「寧枉勿縱」的態度。
首個死穴是「違規改裝與地契限制」。不少舊式工廈內部被違規改建為劏房、無牌住宅或娛樂場所。
銀行在批出按揭前，必須委派估價行上門驗樓，一旦發現物業違反地契或消防安全條例，基於嚴格的合規審查，申請往往會被直接拒批。

估價極易流於海鮮價

其次，是舊工廈估價極易流於「海鮮價」。
每幢舊工廈的樓齡、保養狀況、大貨梯及車位配套差異極大；加上二手交投量遠低於住宅，缺乏標準化的對比數據。
萬一遇上經濟逆轉，這類物業變現能力與流動性極低；加上工商物業不設有政府背景的按揭保險公司「包底」分擔高成數風險，銀行須獨自承擔所有潛在壞帳損失，以致他們也缺乏動力承接同類個案。

另一邊廂，近年大行其道、主打現代化配套的一手新型工廈，其先天條件正好完美解決了銀行的痛點。
作為全新發展項目，其交樓標準與內部結構完全符合現行建築及消防條例，杜絕了僭建或違契的灰色地帶。
同時，這類項目背後，多由實力雄厚的知名發展商操刀，發展商本身就是各大銀行的核心商業客戶，故項目推售前，已獲銀行預先評估及為其信譽背書。
以目前的市況而言，雖然按揭上限已放寬至七成，但真正願意高調承造這類新型拆細工廈的銀行仍有限。
根據筆者團隊的觀察，現時市面上主要有三款方案。

中資銀行定價機制更具彈性

首先是中小型銀行的類別，他們提供最長介乎15至20年的還款期，按息以最優惠利率（P，現為5.25厘）減0.5至1厘計算，言則實際按息落在4.25厘至4.75厘之間，屬市場上相當穩健的選擇。

第二個類別乃中資銀行。此類別同樣提供最高七成按揭及最長20年期，但定價機制更具彈性。
該行採用本港銀行同業拆息（H）加2厘，並設有P減0.5厘的鎖息上限（P同為5.25厘），目前實際利息成本約為4.75厘。
其優勢在於有時拆息回落，買家可有一段時間享受較低息率。
最後是大型發鈔行。大行的態度相對審慎，其利率普遍落在P至P加1厘，即實際利息約5至6厘左右。
需要留意的是，上述所有工商按揭普遍設有兩至三年的罰息期限制，買家評估潛在回報時需考慮在內。