湯文亮專訪｜商廈K型復甦 企業落戶香港首選中環｜封面故事

香港工商廈正處於復甦階段，仲量聯行報告指出，4月份中環甲級寫字樓空置率進一步回落0.4個百分點至9.2%，創近三年新低，成全港唯一錄得空置率下跌的分區；月內中環甲廈租金更上升2.1%，成為推動整體大市微升1.2%主要動力。另一邊廂，九龍東甲廈空置率由20.4%攀升至20.7%，港島東亦由12.7%回升至13.3%。這令到整體甲廈市場空置率仍維持在13.5%水平。

第一太平戴維斯亦指出，今年第一季整體甲級寫字樓空置率略微下降至15.2%，惟復甦幾乎完全由核心區推動，其中中環錄得約17.3萬平方呎吸納量；灣仔/銅鑼灣及尖沙咀則分別錄得84,000及56,000平方呎。大部分非核心市場持續錄得負吸納，令首季僅錄27.5萬平方呎淨吸納量。

面對兩極化的局面，湯文亮的解釋是：「Location、Location、Location。」他指出中環、金鐘及尖沙咀等傳統核心區，始終是跨國企業及內地龍頭企業落戶香港的首選地帶。他以大樹作比喻，核心區就像大樹的「樹幹」，在逆市中依然堅穩，率先展現復甦動力。

相反，九龍東等二線或周邊地區，由於早年供應過剩；加上不少商廈業權極度分散，令招租難上加難。部分寫字樓更被政府規劃轉回住宅用途，導致該區目前雖有零星租務，但整體面臨漫長的去庫存期。湯文亮估計，這批周邊商廈要迎來真正復甦，恐怕最少還需捱足三年時間。

辣招釀成泡沫

回顧疫情前的商廈狂潮，湯文亮指出政府昔日的「辣招」正是泡沫推手。政府當年為壓抑住宅升勢及打擊短炒，實施多項「辣稅」，包括打擊短炒的額外印花稅（SSD），規定買家在限期內轉售單位須額外繳付最高達樓價20%的稅款。還有針對公司及非本地買家的買家印花稅（BSD）。但最狠辣的是持有第二套住宅物業，需要繳付額外15%的雙倍印花稅（DSD）。

由於「辣稅」只是針對住宅物業，商用物業未受影響，因此不少投資者紛紛轉戰買賣未受「辣招」影響的商業物業，包括車位、工商廈及商舖市場。這便加速了非住宅物業的瘋狂升勢，湯文亮憶述，甲廈呎價曾衝上50,000元的泡沫水平。

IPO回勇 帶動協同效應

隨疫情刺穿了樓市泡沫，工商廈步入深度調整，直至去年住宅回勇下，核心區域始見起色。湯文亮認為，這是因為香港市場底蘊依然深厚。隨著內地資金持續湧入，他預計今年將有約80間公司在港首次公開招股（IPO），會帶來龐大的協同效應，皆因企業成功上市少不了舉辦慶功宴；加上年輕基金經理與金融界人士的交際應酬，將直接帶旺高級餐飲及服務業的市道，為市場重新注入資金。

事實上，內地不少企業「出海」，首選落腳地會是香港；再加上港股IPO回勇，2025年共有119隻新股上市，集資額大升2.2倍至逾2,800億元，重奪全球IPO之首。

另外，近年港府積極招商引資，據投資推廣署委託德勤進行的調查顯示，截至去年底，香港有超過3,380間單一家族辦公室，兩年間增加約680間，升幅逾25%。

上述公司均需在港設辦公室，無疑為甲廈增添動力。

香港物業投資具優勢

不單只商用物業，湯文亮認為香港整個物業市場已經見底，最壞時刻已過。這主要是政府的「搶人才」政策及本港教育資源的吸引力，成為樓市回暖的重要因素。他表示，專才及投資移民計劃持續為香港帶來新增人口，而優質的教育體系更為樓市「殺出一條血路」。

與此同時，湯文亮認為香港物業的投資價值依然穩佔前列。他解釋，相比起紐約經常發生的「租霸」欠租糾紛，或是上海及內地二、三線城市的產權與物管漏洞，香港在租金收益穩定性、完善的法律保障及優質的物業管理上，優勢依然是無可比擬。「買遍全世界，你就知香港是世界第一、最好的地方！」

無悔沽中環中心及陽明山莊

物業市場大跌，不少投資者都要減磅，湯文亮也是其中之一。在「一籃子」減持動作中，最矚目的莫過於去年劈價約三成沽出自住豪宅陽明山莊，以及賬面蝕讓近半、以約3.45億元沽出中環中心26樓全層。

對於痛失這兩項「心頭好」，湯文亮直言絕不後悔。他解釋，自己是一個負責任的投資者，這番割愛是為了向銀行展現自己努力解決問題、主動降低借貸比率的誠意。

談及將中環中心物業賣給香港律師會時，他打趣地將對方形容為「救命恩人」，更笑指當時會長的名字「湯文龍」，與自己的「湯文亮」僅一字之差，令旁人一度誤以為兩人是親兄弟。他甚至連自己的自住豪宅，陽明山莊大宅一併放售。回想一年前處於最「水深火熱」之際，買家開出1.38億元的誘人好價，令他直呼：「怎能不賣！」

不過時移世易，隨著樓市逐漸回暖，他笑言若現在有人開出同樣的報價，自己已有充分的底氣將其拒之門外。 他坦言，儘管目前仍會出售物業，但已不再急於出貨。有別於去年底為了向銀行「交差」而急需套現的被動處境，他今年的沽貨策略已全面轉為「善價而沽」。