建築管理新思維：智慧維保與長效價值發展

長期思維運營管理

財政預算案重點提及北部都會區及「八縱八橫」鐵路網絡等大型基建佈局，這不僅是城市發展的藍圖，更是建築管理行業的新機遇。未來的建築項目不再是孤立的物理空間，而是區域協作網絡的重要節點。建築管理者需建立全生命週期運營策略，結合BIM與物聯網技術，實現從設計、施工到運維的數據貫通與協同管理，確保新建築項目能夠配合洪水橋智慧綠色集體運輸系統、北都公路等未來交通網絡，提升整體區域協作效能。

回顧行業發展歷程，香港建築管理由傳統的「維修保養」思維，逐步走向「資產管理」與「價值運營」的新階段。過程中，團隊的專業協作至關重要，而與客戶建立長遠關係的關鍵，則在於「從心出發」的服務理念。業界普遍認同，成功的建築管理需要兼顧多個核心元素，包括專業（Professional）、成就感（Achievement）、可持續發展（Sustainable）、服務（Service）、創新（Innovation）、組織（Organize）與人脈（Networking）。這些元素，正好與智慧建築管理的發展方向不謀而合。

創新公用設施節能運用

配合預算案強調的AI應用研發及建造機械人技術推廣，建築管理需積極引入智慧運維管理系統。例如基於數字孿生的平台，能夠實時監測設施運行狀態，實現故障預警與預測性維護，有效減少停機時間，提升營運效率。同時，響應政府的碳中和目標及綠色基建發展策略，業界應大力推廣節能技術與可再生能源應用，助力建築實現低碳化運營。這不僅是社會責任，更是提升資產競爭力的必由之路。榮獲優質建築大獎2024可持續發展大獎及香港非住宅項目（新建築物—政府、機構或社區）優異獎的香港中文大學梁鳳儀樓及龔約翰學生中心（崇基學生發展綜合大樓），正是將可持續理念融入建築設計與運營的優秀範例。該項目通過使用學院湖泊水源進行灌溉、使用再生木材及樹木保育等方式，最大限度地減少對環境的影響。

優化維修基金管理提升資產價值

財政預算案多次強調數據驅動的管理思維，這一理念同樣適用於維修基金管理。傳統的「按年撥款、到期維修」模式，已無法滿足現代資產管理的需求。我們需要建立系統化、數據驅動的維修基金調配與使用機制，透過精準的基金投入，持續優化設施狀態，提升建築出租率與租金溢價，最終實現資產資本價值的增長。參考房屋署自主研發的「BIM系統化地基工程設計」方案，成功為每座大樓平均節省約100萬元成本，將創新科技應用於日常維修基金管理，達致提質增效。

結語

展望未來，建築管理者需積極踐行長期主義與智慧化管理新思維，把握「建造業創新及科技基金」注資及大灣區標準對接的機遇，培育跨界人才，推動建築從「物理空間」向「持續增值的價值載體」深刻轉型。優質建築不僅是鋼筋水泥的組合，更是可持續發展理念的載體、社區價值的體現。讓我們攜手同心，以智慧維保與長效價值為核心，助力香港邁向智能化與可持續發展的新里程，從「建造大市」蛻變為「建造強市」。

作者介紹：

劉家榮先生是香港房屋經理學會理事及優質建築大獎 2026宣傳及推廣小組委員會主席。該兩年一度盛事由建築業界聯動社會舉辦，旨在表彰展現卓越團隊精神及創新實踐的建築項目。本屆以「智啟未來｜綠築永續｜協作共融」為主題，聚焦表揚運用智慧化、可持續及包容性方案的優秀項目，推動產業創新與社會共融，奠定城市繁榮基石。詳情請瀏覽： www.qba.com.hk