住公屋女攝影師向上流 4大建議創造被動收入

你好！本人今年40歲，是一名攝影師。目前月入30,000元，扣除強積金（MPF）後淨收入約28,500元，現有儲蓄約60,000元。由於居住在公屋，每月的生活總開支約11,500元，每月能穩定儲下17,000元。本人希望在步入中年之際，能更有效地創造被動收入，並落實於葵青區置業的目標。隨著近期市場利率有下調趨勢，想請教以本人現況，應該如何規劃？ – 讀者吳小姐

利率的調整對置業人士來說是好消息。在3%利率環境下，還款壓力與入息要求均會顯著下降，這讓讀者的置業藍圖變得更可行。
（一）置業目標重新測算（以葵青區450萬元物業為例）：當利率由5%降至3%，同樣貸款382.5萬元，前期支出總額：約85.5萬元（維持不變，含15%首期、印花稅、佣金）；按揭與入息要求（利率3%）：每月供款：約16,126元（相比5%利率時的20,535元，每月節省超過4,400元！）；銀行入息要求：約32,300元（假設通過壓力測試或基本供款入息比率）。

現狀分析：讀者現時月入30,000元，距離批核門檻僅差約2,300元。這意味著只要稍微提升接案量，或在未來幾年內獲得小幅加薪，就能輕鬆跨過銀行門檻。

保持儲蓄紀律

（二）儲蓄首期進度表：雖然供款變得輕鬆，但首期及雜費仍需約85.5萬元。儲蓄策略：建議每月從17,000元的儲蓄中，撥出15,000元投入穩健型投資（如美元債券基金或平衡型基金）。
以年回報6厘估算，約四年即可累積約84萬元；加上原本的60,000元儲蓄，屆時將有充足的現金流應付「上車」開支。
（三）被動收入與退休規劃（60歲目標）：由於利率下降減少了未來的供樓開支，讀者將有更多餘力轉化為退休後的被動收入。

生活費預算：假設通脹率2%，20年後的基本生活費將由11,500元增至約17,000元。資產配置：前期專注積累首期；後期（置業後）由於每月供款僅需16,126元，佔現時收入約一半，屆時仍可持續投入年金計劃。若45歲起每月投入5,000元至60歲，屆時每月提取的年金，配合物業資產，將能為讀者的晚年生活提供安全感。
（四）專家觀點：作為一名攝影師，40歲正是經驗與人脈最豐盛的時期。
現在的重點在於保持儲蓄紀律：盡早湊齊85.5萬元的「入場券」；建立信貸紀錄：並確保未來幾年有穩定的入息證明（報稅單或銀行入賬紀錄），這對於自由職業（Freelance）申請按揭至關重要。

總結：利率下調對讀者而言是重大的利好因素。讀者目前的儲蓄速度與財務門檻已很接近，在葵青區擁有屬於自己的家便不再遙不可及。

余淑穎（Suki Yu）

美聯金融集團高級副總裁

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