澳洲稅改深度拆解 海外投資者與移民者須知

由2027年7月1日起，住宅物業的負扣稅將僅適用於新建住宅。換言之，在該日之後購入的現有住宅，其租金虧損只能用來抵銷同一物業的租金收入或其他住宅類資本利得，不可以再用來扣減工資、股息等其他收入。未用完的虧損，可結轉至未來年度。
不過，預算案設有「祖父條款」（grandfather clause）：凡於2026年5月12日晚上7時30分前已持有的現有住宅，可以繼續沿用舊有負扣稅安排，直至該物業出售為止。
此外，外國人購買澳洲現有住宅的禁令，已延長至2029年6月30日，即海外資金只能參與新建住宅或開發項目。

CGT 50%折扣終結

由2027年7月1日起，持有逾12個月資產可享有的50%資本增值稅（CGT）折扣將被廢除，取而代之的是，成本基數按CPI指數化，再施加30%的最低稅率。即使個人邊際稅率低於30%，CGT部分仍須按至少30%納稅。
對於非稅務居民，影響更為複雜。
非居民CGT制度正經歷十餘年來最大幅度收緊：稅務可歸屬澳洲財產（TAP）的定義大幅擴張，涵蓋與澳洲不動產有密切經濟聯繫的資產（如可再生能源設施、採礦設備等），部分修訂更追溯至2006年。原有的75萬澳元門檻已取消，預扣稅率升至15%，並引入365天資產測試期。

過渡安排方面：2027年6月30日前產生的增值部分仍可享受50%折扣；跨越7月1日的持有期，則按時間比例分割計算。

酌情信託 新增30%最低稅

由2028年7月1日起，酌情信託將被徵收30%的最低稅率，由受託人直接繳納。非公司受益人可獲不可退還的稅務抵免，但公司受益人完全無法獲得任何抵免，可能引致雙重課稅。
此項改革對跨境信託架構影響極大。許多海外投資者透過酌情信託持有澳洲資產，以便靈活分配收益予不同家庭成員或關聯企業。
新制下，信託層面已產生30%稅負，若受益人為非稅務居民，並無豁免，整體稅務成本將顯著上升。
2027年6月30日之前，是享用50% CGT折扣的最後機會。筆者建議在這個日期前，與專業稅務顧問全面盤點現有資產，考慮是否需要提前處置部分投資，以鎖定較低稅負。

對海外投資者及潛在移民人士而言，新一份財政預算案不是單一政策調整，而是整個澳洲稅務生態的系統性重構。
及早進行資產審視、現金流測算及架構重組規劃，將是控制風險、保護財富的關鍵一步。