【摩通唱淡】港股積弱勢拖累樓市！料下半年升幅放緩削地產股目標價

滯後效應的殺傷力：下半年樓價升幅恐不足 5%

摩通報告的底層精算顯示，本港二手樓市在今年上半年的「小陽春」中已消耗了大部分的購買力與升幅預期（年初至今反彈 10.4%），剛好達到該行全年預測 10% 至 15% 的下限。

股市與樓市的致命聯動：

摩通維持全年預測不變，意味著下半年二手樓價增幅將急劇收窄至 5% 以下。報告特別發出風控預警：樓市最大的下行風險並非單純的供求關係，而是**「恒指的長期疲弱」**。大數據與歷史週期表明，港股表現與實體樓價呈現極強的正相關性，且股市的財富蒸發效應通常會在 「三至六個月的滯後期」 後，真實地反映在買家的置業購買力與按揭審批意欲上。

防守為王：長實、信置憑「淨現金」成避險雙雄

在宏觀不確定性急升的 2026 年，摩通在個股選擇上極度傾向「防守性（Defensive）」。投行買方邏輯非常清晰：在高息環境下，只有擁有或即將擁有「淨現金（Net Cash）」儲備的發展商，才能抵禦資產通縮的衝擊。
長實集團 (01113) 與 信和置業 (00083)： 這兩家傳統藍籌地產商憑藉極其健康的資產負債表，成為摩通的避險首選。兩者均獲維持「增持（Overweight）」評級。長實的目標價更是硬淨地維持在 52 元不變；信置目標價雖跟隨大市由 14.5 元下調至 12.5 元，但其強大的流動性安全墊依然深受機構投資者青睞。

新鴻基地產 (00016) 的獲利回吐風險： 摩通依然看好新地的長遠基本面，但警示由於其年初至今的股價表現已明顯跑贏大市，短期內極可能面臨大戶的「獲利回吐（Profit-taking）」。因此，摩通建議散戶切勿高追，應待股價回落時才慢慢收集，目標價由 162 元下調至 140 元。

高槓桿的流動性絞殺：恒地、新世界表現將落後

與「淨現金」防禦陣營形成強烈對比的，是依賴高槓桿營運的發展商。摩通無情地指出，在「Higher for Longer（長期高息）」的宏觀預期下，高負債企業將面臨沉重的融資成本（Financing Costs）反噬。

恒基地產 (00012) 與 新世界發展 (00017)： 這兩家公司由於槓桿比率較高，其核心盈利對利率變化的敏感度極大。當息口持續企硬，龐大的利息支出將直接侵蝕派息能力與現金流。摩通預計，這兩家發展商的短期股價表現將大幅落後於同業，雙雙維持「中性（Neutral）」評級，並大削其目標價以反映流動性折讓。

📊 摩根大通 2026 最新本港地產股目標價與評級對帳單