西九龍城市綠洲 可持續發展新指標

IGC是集團在西九龍的重要部署之一，並且將毗鄰的環球貿易廣場（ICC）、明年落成的藝術廣場大樓（AST），打造成「城市綠洲」。
除綠化帶外，IGC同時展示結合人工智能（AI）與創新科技的方案，全面提升綠色建築效能，成為可持續發展的新指標。

IGC是大型綜合商業項目，寫字樓部分由兩座雙子塔式大樓組成，合共提供約250萬平方呎的甲級辦公空間。
今年4月，西班牙桑坦德銀行正式進駐IGC，成為該項目首個遷入的租戶；另瑞銀（UBS）承租其中一棟大樓，將於今年第四季陸續入伙。

高科技工作空間

IGC位於西九龍高鐵站上蓋，處於四站合一的交通樞紐，包括高鐵、機場快綫、東涌綫及屯馬綫。
IGC由啟勝管理服務有限公司負責管理，該公司於數年前，為方便所管理物業的租戶，推出Work e-asy手機應用程式（App），現時共有近40,000名租戶員工使用。
IGC租戶的員工，可以使用這個手機App出入，系統自動指派升降機，減少人們接觸物件的機會，降低病毒傳播風險。
人們走近升降機的按鈕，可以在出現的顯示屏輸入目標樓層，有點像電影《未來報告》中湯告魯斯用手控制虛擬畫面的情景。
租戶員工可以使用這個手機App，瀏覽啟勝為租戶推出的活動，以及報名參加。如果獲得授權使用IGC的健身室，也可在此預約各種課程。

在此上班的人員，經常會見到不同類型的機械人，它們的主要任務是清潔及巡邏。
啟勝管理服務有限公司副董事總經理朱啟明說：「IGC使用的清潔機械人，透過物理性清潔方式，有效減少化學清潔劑、用水，而且採用高效的用電方式，節省各方面的資源。」
近期經常出現暴雨；否則就是極端酷熱，妨礙人們進行戶外工作，這時機械人是更佳的替代品，尤其是在長達1.5公里的「天空綠徑」進行定期巡邏。
「機械人巡邏的時候，可以將360度拍攝到的影像，傳送到中央控制中心，進行影像辨析。」
啟勝同時使用機械人清洗玻璃幕牆，外貌類似無人機，這樣便不需要動輒搭台，讓工人走上去清潔，減低危險性。

將整個西九龍開放

IGC的上班一族，還可以享受到高度綠化的環境，該處設有約10萬平方呎的休憩空間，以及超過20萬平方呎的綠化面積。
休憩空間包括天台，地面看似平平無奇，其實地面鋪上可以踩踏的光伏板，既不會阻礙空間，同時具有收集太陽能的功能。
「人們到來參觀，便有機會接觸這種可以踩踏的光伏板，也是一種教育方式，讓更多人知道環保的重要性。」
IGC其中一幢大廈⸺平安中心頂層將設有觀景台，研究設立預約制，方便人們進行預約，到來觀賞由九龍望向港島的維港景色，而且將會是觀賞煙花匯演的極佳位置。
新鴻基地產旗下、位於西九龍區域的另一物業藝術廣場大樓（AST）將於2027年中開幕，預期今年中便會取得入伙紙，合共提供約70萬平方呎總樓面面積，並已吸納摩根大通（JP Morgan）這個租戶。

2012年開幕的ICC，總樓面面積達300萬平方呎，當中酒店及寫字樓部分佔約250萬平方呎。
IGC整體面積達320萬平方呎，其中260萬平方呎是寫字樓；60萬平方呎是商場，共分五層。
新鴻基地產在西九龍的投放，現時共有逾800萬平方呎， 包括以上三個寫字樓、兩間酒店（香港麗思卡爾頓酒店和W酒店）、服務式住宅（港景匯）及區內商場（圓方）等。
「我們不想單獨看待一個項目，而是構思如何與整個社區聯動。我們並不純粹服務企業或餐廳租戶，而是延伸至周邊居民，讓他們也可以享受到這個項目引伸而來的效益。」朱啟明說。

IGC正在建設全長約1.5公里的架空步道「天空綠徑」，日後將可連接佐敦、油麻地與西九龍海濱長廊及西九文化區。
西九文化區將於2027及2028年逐步落成不同的路徑，與IGC的通道連接起來，屆時便能將整個西九龍開放，讓更多人受惠。
「以前大家在地面行走，須經過很多馬路，無甚睇頭；日後形成高架路段，有點像外國譬如紐約的做法，方便人們享受集文化、娛樂與綠化於一身的西九龍。」
ICC現時是全九龍最高的商業大廈，當年落成時，引進很多先進的科技，提升營運效益。

跨物業提升效益

最近ICC獲「環保建築大獎2025」既有建築類別（設施管理）大獎，證明其在環保建築方面的傑出表現。
啟勝將ICC的成功經驗作為基礎，並延伸至整個西九龍商業建築群之中，實現資源共享與協同管理。
ICC很早期已引入AI冷氣控制系統，透過收集與分析各項大數據，進而對大樓的溫度進行相應調整，全面協助大樓節能省電。
與2012年正式啟用時比較，截至2025年，
ICC已經成功節省高達2,200萬度電，約相當於5,200個三人家庭一年的總用電量。
「我們仍然不斷推行智能優化控制，例如利用AI演算法提升製冷機組的運作效率等。」

ICC設有S.M.A.R.T.數據分析平台，能夠自主收集物業數據並進行深度分析。
平台涵蓋廢物回收、電力及水資源消耗等範疇，系統能自動進行檢測與剖析，從而精準找出可以節能的地方。
啟勝善用延展實境設施管理（XRFM）技術，將實境與虛擬環境結合，維修人員佩戴特製的智能眼鏡，便能清晰透視大樓內部通道，並進行巡查，節省高達70%的巡查時間。
ICC累積了豐富物業管理經驗與營運數據，啟勝透過數碼分身（Digital Twin）平台，將包括故障檢測、診斷數據及應急方案等數據，匯入一個共同數據平台，藉此精進並優化IGC與AST的系統表現，從而確保三個物業在管理效能上能夠持續提升。

ICC的中央控制室能夠實時監控並協調IGC的大樓系統，進行如AI自動預測與調節冷氣負荷等操作，從而大幅提升整體的能源效益。
「現時先進的技術，往往在兩、三年內被更加新的技術取代，所以如何嚴格挑選最切合實際需要、並且能夠真正提升營運效益的技術，是我們非常重要的工作之一。」
啟勝希望在整個西九龍文化區，打造城市綠洲，除綠化帶外，並且利用AI等科技，提升綠色建築，建立結合商業、零售、文化及生活的可持續發展的社區，成為一個新的標準。
近年，朱啟明及團隊走訪東京、新加坡、上海、杭州等不同城市，親自了解各地項目如何應用新技術。

同時，啟勝一直與不同大學保持緊密合作，探討哪些新科技適合引入物業管理中，從而加強管理效率，並利用科技把ESG做得更好。
「推動可持續發展從來不是一朝一夕的事，而是一條漫長的道路，需要我們不斷更新、提升和實踐，才能長遠地走下去。」朱啟明說。

下一個cluster

要形成像IGC、ICC及AST的商業建築群，這與地產發展商在同一個區域的投入息息相關。
「如果發展商在某個區域只有一、兩幢物業，難以形成cluster，相對較難做得好。」
新地除了西九龍外，另一個較大的cluster是觀塘，包括創紀之城一、二、五及六期，還有近年開幕的The Millennity。
此外，新地於2023年投得旺角洗衣街與亞皆老街交界的地皮，該處將會與原本的新世紀廣場（MOKO），形成另一個面積較大的cluster。洗衣街項目總建築樓面約152萬平方呎，包括寫字樓樓面約120萬平方呎，以及基座商場/零售樓面約17萬平方呎。

「ICC是全九龍最高的建築物；而洗衣街項目將會是九龍第二高的建築物（53層、約320米），較同區的朗豪坊更高。」
項目規劃興建多條行人天橋，直接連接港鐵旺角東站，以及新地旗下現有的新世紀廣場，屆時新地於該區域的商業總樓面面積將超過270萬平方呎。
項目以永續與自然綠化「Green Heart」為核心設計概念，商場地面將特別打造約30,000平方呎的戶外休憩廣場，並將保留原有的數棵原生榕樹與綠化景觀。
項目將興建社區會堂以及多項社會服務設施，包括長者中心、青少年及幼兒中心等。
新地透過立體行人天橋網絡，串連周邊街道與車站，大幅優化旺角東部的步行環境與人流疏導。

「洗衣街項目預期於2030年落成，這個項目同樣由啟勝負責管理，我們經已開始著手策劃，並且將其他物業的最佳營運經驗，帶進新的項目。」朱啟明說。